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Demanda por vicios constructivos


responsabilidad construccion

Hay responsabilidad por vicios o defectos constructivos en el ámbito de la edificación cuando el demandante sufre daños y perjuicios.

Hasta que apareció la Ley de Ordenación de la Edificación en el año 1999, se aplicaba el artículo 1591 del Código Civil.

La cuestión es que esta diferente normativa hace responsable por los defectos de la construcción a personas distintas:

  • 1591 C.C. Responsabilidad del contratista y del arquitecto. Esta responsabilidad nació como estrictamente contractual, en sede de contratos de obras y servicios. El problema del artículo 1591 C.C. es que el demandante no tiene vínculo contractual con algunos sujetos demandados y los tiene que demandar por vía de responsabilidad extracontractual, que es 1 año.
  • Para la responsabilidad extracontractual en el Código Civil acudimos al artículo 1902. Es decir, se puede demandar al constructor y a los técnicos aunque no haya contrato con ellos directamente por vía extracontractual.
  • LOE. Responsabilidad de promotor, constructor, técnicos, arquitectos, ingenieros, subcontratistas, profesionales que hacen estudios de resistencia, Organismos de control de la edificación y de los profesionales que realizan estudios sobre el suelo. Se sigue manteniendo el artículo 1902 C.C. para demandar por vía extracontractual a profesionales no reflejados en la Ley.

Hay que ser muy cuidadoso ya que si demandamos a un sujeto que no es responsable y le absuelven, las costas las paga el demandante.

Demandar a los agentes de la edificación:

Son los que intervienen en el proceso de edificación y les puede ser atribuida responsabilidad en su ámbito. El adquirente interviene en las funciones de conservación y mantenimiento de la edificación.

  • Promotor, es el que pone el dinero y hace la obra si no contrata a un constructor. Será responsable en todo caso si así se establece (Responsabilidad solidaria).
  • Constructor o jefe de obra, hace la obra. Tiene el deber de conocer la normativa técnica y cómo aplicarla. Puede ser responsable por todos los defectos estructurales.
  • Arquitecto. Será responsable en su ámbito de actuación y hay que demostrarlo.
  • Proyectista, realiza el proyecto de obra. Tiene un contrato de arrendamiento de obra y servicios, puede ser una persona física o jurídica. El proyectista es el que coordina los proyectos parciales, aunque se encuentre sometido a ellos.
  • Dirección facultativa, se puede referir al director de obra o al director de ejecución de la obra.
  • Suministros, compraventa. Almacenes de materiales de construcción.
  • OCT, control técnico de la construcción.
  • Adquirente, no tiene relación contractual con los demás agentes, solo con el promotor.

El problema principal es saber a quién atribuimos los daños, a quién demandamos, con la cantidad de profesionales que intervienen en una obra, además del tema de probar el origen de la causa.

La LOE no incluye a todos los posibles responsables, sin embargo incluye a los únicos sujetos que no deberían tener responsabilidad: los adquirentes.

Normalmente se justifica ésta inclusión porque puede ser que los mismos propietarios hayan intervenido en la causación de los defectos, como los defectos imputables a la conservación de la comunidad de vecinos; o por el transcurso del tiempo.

Los agentes de la edificación disponen de la acción de repetición contra los demás, y de los aseguradores contra ellos.

Esta acción prescribe en el plazo de dos años desde la resolución judicial firme que condene al responsable a indemnizar los daños, o desde que se proceda a la indemnización extrajudicial.

Es el perito quien determina la responsabilidad o da orientación de quién puede ser el responsable, pero no la califica jurídicamente, de esto se encarga el juez. El perito hace la prueba pericial y emite los informes.

Quién puede demandar por vicios constructivos

  • Defectos en elementos comunes: el presidente de la comunidad de vecinos, en representación de toda la comunidad.
  • Defectos en elementos privativos: los propietarios. Asimismo, el presidente de la comunidad de vecinos puede demandar también cuando haya defectos que afecten a elementos comunes y a privativos, o cuando haya acuerdo.
  • La propia promotora: puede demandar a los demás agentes de la edificación cuando el perjuicio o defecto sea actual o cuando la promotora conserve inmuebles en esa promoción.

La responsabilidad solidaria entre los agentes de la edificación mencionados, si procede, se establece en la sentencia. Hasta ese momento la responsabilidad es mancomunada.

No obstante, en el procedimiento se debe intentar establecer la proporción de culpabilidad de cada profesional.

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