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Riesgos del alquiler con opción a compra


opcion de compra

El alquiler con opción a compra, tanto en viviendas como en locales, se regula principalmente por la voluntad de las partes y las cláusulas y pactos que se establezcan por escrito en el contrato. De forma supletoria y en todo lo no regulado por las partes, se tiene en cuenta el Código Civil.

La Ley de Arrendamientos Urbanos se aplicará para el contrato de arrendamiento, que deberá regirse por esta Ley, pero no para la opción de compra, que supone un plus en los derechos del arrendatario, a cambio de un precio determinado.

Ventajas de alquilar un piso con derecho a comprarlo

En realidad, son 2 contratos unidos. El primero, el de arrendamiento de vivienda, que sustenta las bases para una futura compra. El segundo, las disposiciones específicas de la opción de compra de la vivienda.

Hablamos de dos contratos porque pueden ser considerados por separado, sin que uno traiga causa del otro, aunque esto es lo más frecuente.

  • La principal ventaja para los inquilinos es que se descuentan las rentas mensuales, pagadas con el alquiler, del precio del inmueble, como anticipo de la compra.
  • Para el arrendador, lo bueno de este sistema es tener la vivienda alquilada sin preocuparse de tener que buscar comprador ni de la fluctuación de los precios del mercado de la vivienda, ya que la opción a compra, en principio, corresponderá al precio fijado en el contrato.

Inconvenientes de la opción a compra:

No obstante las ventajas anteriores, para el arrendador tiene más de un inconveniente, que puede ser suplido si está de acuerdo con los términos cuando se pacten por ambos en el contrato.

  • Así, el arrendador debe obligarse a no poner a disposición de nadie la vivienda mientras dure la opción. Es decir, en un arrendamiento normal, el propietario puede vender la vivienda arrendada extinguiéndose el arrendamiento si no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta.
  • El arrendatario puede ceder su derecho de opción a un tercero. Estaríamos ante una subrogación en el contrato, sin que ese tercero haya sido nunca parte del mismo. El arrendador puede negarse expresamente, haciéndolo constar mediante la introducción de una cláusula específica en el contrato.

Cláusulas específicas de la opción a compra:

  • Se puede establecer una prima, o una cantidad como señal o fianza, que garanticen el compromiso de compra.
  • Se puede pagar una renta mensual más elevada.
  • Especificar si se incluyen los muebles en la vivienda o en la prima pagada.
  • Se puede inscribir el contrato de opción de compra en el Registro de la Propiedad haciendo mención al acuerdo en el que se haya pactado la inscripción, al precio de adquisición o prima para conceder la opción y al plazo para su ejercicio.
  • Si no se introduce una cláusula específica sobre la subrogación, varias sentencias acuerdan que hace falta el consentimiento expreso del propietario concedente, aunque la cláusula sería la mejor opción para el Tribunal Supremo, evitando así problemas de interpretación.
  • Se puede pactar que la opción de compra vaya ligada con el arrendamiento, de modo que cuando se extinga una se extinga toda relación con los arrendatarios.
  • Otra cláusula frecuente es la de sujetar la extinción por ejercicio de la opción a compra al pago simultáneo del precio de la vivienda, lo que da seguridad al arrendatario.

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Plazo para el ejercicio de la opción:

  • El plazo es, como máximo, de 4 años.
  • En principio, puede durar todo el tiempo que dure el arrendamiento, pero si se produce prórroga del contrato de alquiler (tácita o legal), la opción caducará.
  • El inquilino es quien decide, al término del contrato o en la fecha que se haya fijado, si ejercita o no la opción de compra. No está obligado a hacerlo. Eso sí, si decide no comprar, puede haber importes hechos durante los años anteriores que no se le devuelvan.
  • Una vez pasado el plazo para ejercitar la opción de compra sin haberlo hecho, ésta se extingue.
  • Si se ejercita, se produce una nueva relación contractual entre propietario y optante: la compraventa. Si esto ocurre, hay que recalcular el precio final de la vivienda, descontando las cantidades que se han ido dando por el alquiler, o la prima en caso de haberse entregado.
  • Una vez extinguida la opción de compra, las partes se sujetan a cumplir con los requisitos del contrato de compraventa, para que la relación contractual llegue a buen término.
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