Cómo evitar abusos en el contrato de alquiler

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Es muy frecuente al alquilar una vivienda que los propietarios busquen un modelo de contrato de alquiler en internet sin tener en cuenta las cláusulas que debe contener. Vamos a explicar cómo evitar las cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.

Cláusulas abusivas en el contrato de alquiler

Es un tema muy delicado porque hay que ver exactamente cómo se rige la relación entre las partes y qué establece el contrato, pero vamos a aclarar algunas dudas frecuentes:

1. No contemplar la prórroga del contrato: los contratos de alquiler de vivienda tienen prevista la prórroga automática hasta los 3 años cuando el uso de la propiedad sea el de vivienda habitual.

La duración puede estar pactada, por ejemplo 1 año. Pero al llegar el año sin ningún incumplimiento ni desistimiento por parte del arrendatario, se prorrogará el contrato año a año hasta llegar a los 3.

El propietario solo puede echarle de la vivienda antes de los 3 años si se produce un incumplimiento del contrato, un impago, o si lo va a utilizar él mismo, su cónyuge o sus hijos.

2. Pedir más indemnización de la que corresponde: los inquilinos pueden desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido 6 meses y preavisando con 30 días de antelación.

La indemnización por desistir de un contrato de alquiler antes de que hayan pasado los 6 meses serán las rentas de los 6 meses o de los meses que queden para cumplir 6. Aunque esta opinión no es pacífica, la mayor parte de la doctrina alude a que es la lógica que se desprende de la LAU.

La indemización por desistir después de los 6 meses debe estar expresamente pactada en el contrato, y será de un mes por cada año establecido en el contrato.

3. No permitir la subrrogación en el contrato de alquiler: si el titular del contrato fallece, su cónyuge o pareja puede subrrogarse en el alquiler con el tiempo de duración ya pactado en el contrato existente.

Esto no ocurre cuando ambos miembros de la pareja están vivos y quieren subrrogarse uno en la posición del otro como arrendatario. En este caso se necesita el consentimiento del propietario, salvo que se asigne el alquiler de la vivienda al que no es titular por sentencia.

4. No avisar al inquilino de que se va a vender la vivienda alquilada: si la vivienda se vende, el alquilado tiene un derecho de adquisición preferente.

El plazo para ejercitar su derecho de tanteo, que así se llama, es de 30 días desde que le notifiquen la decisión de vender la vivienda, el precio de venta y las condiciones esenciales de la misma.

En caso de que no se haga esa notificación en tiempo y forma que marca la ley y se venda la vivienda, el inquilino tiene un derecho de retracto, también de 30 días.

5. No dar recibo de pago: la renta mensual puede ser libremente pactada por las partes y actualizada cada año conforme al IPC, pero siempre deberá el arrendador dar recibo del pago cuando éste se haga en mano.

6. Elevar la renta por mejoras en la vivienda: solo se puede hacer una vez transcurridos 3 años de duración del contrato de arrendamiento. En ese momento se puede elevar la renta según el dinero invertido y el interés legal.

7. No ocuparse de los gastos: al arrendador le corresponde pagar los gastos de conservación de la vivienda mientras que las pequeñas reparaciones sí las paga el arrendatario.

8. Poner la demanda en un Juzgado de otra provincia: si hay algún problema con el alquiler, hay que acudir al Juzgado de primera instancia del domicilio alquilado. Se prohíbe la sumisión a otro juzgado.

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