Cómo hacer una novación de hipoteca

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La novación de hipoteca consiste en modificar la escritura pública de hipoteca de alguna forma (cambiando las condiciones). Como abogados, este supuesto lo vemos mucho en casos de separación o divorcio en los que se quiere cambiar la titularidad del préstamo.

Gastos de la novación de hipoteca

Vamos a tratar el caso en el que uno de los cónyuges quiere quitar su nombre como titular del préstamo y, por consiguiente, como titular propietario de la vivienda.

Hay dos posibilidades:

1. Que todavía no se haya realizado la disolución de la sociedad de gananciales adjudicando a uno de los cónyuges la vivienda.

En este caso, no habría que pagar el ITP-AJD, conforme al artículo 32.3 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ni la plusvalía municipal, según el artículo 104.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

2. El segundo caso es el que plantea más problemas. Consiste en que en el divorcio se liquide la sociedad de gananciales (los bienes en común) pero quede la vivienda a nombre de ambos cónyuges teniendo una cosa común, un condominio.

Cuando lo que se produce es la extinción de condominio, donde su uno de los cónyuges se adjudica el 100% de la vivienda y el otro quita su nombre como titular de la misma y de la hipoteca, tenemos los siguientes gastos:

– Si no se ponen de acuerdo en quién paga los gastos y los cónyuges no quieren pagarlos a medias, según el artículo 1.455 del Código Civil, los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, mientras que el otro paga las copias.

– El gasto de inscripción en el Registro de la Propiedad lo paga el comprador, pero muy frecuentemente va incluido en los gastos de la Notaría, por lo que, en principio, dependerá de la Notaría concreta en la que realice la extinción.

– El vendedor se haría cargo de la plusvalía municipal, pero en este caso la extinción de condominio es un supuesto que no está sujeto al devengo del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, por lo que no tendría que pagar nada.

– En cuanto a los gastos de novación de la hipoteca, debe pagarlos el comprador. La novación conlleva gastos de Notario, Registro, (dependiendo del banco, también conllevará una nueva tasación del inmueble) y el ITP-AJD.

Estos gastos los paga el titular de la hipoteca, pero hay que tener en cuenta el la Ley de subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios, que dice lo siguiente:

“No habrá que pagar (estarán exentas) las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor cuando se modifique el tipo de interés o el plazo del préstamo”

Antes de iniciar los trámites, asegúrense de que el banco acepta la novación porque si se firma la extinción de condominio sin el cambio de titularidad en la hipoteca, el banco puede seguir exigiéndole el pago del préstamo.

Muchas veces, al quedarse un solo titular, el banco exige garantías adicionales para saber que se va a poder hacer frente al pago de la hipoteca.

A modo de resumen, los gastos de novación, salvo acuerdo entre las partes, pueden ser los siguientes:

– Extinción de condominio ante notario. Los gastos al 50% entre las 2 partes porque ambos van a necesitar copia de escritura y a los dos interesa que uno de los nombres no figure ya como titular en el Registro de la Propiedad.

– La parte compradora paga los gastos de la novación, junto con nueva escritura y el acceso al Registro.

– La parte vendedora paga la plusvalía municipal que, en este caso es un supuesto no sujeto, por lo que no tendrá que pagar nada por este concepto.

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