Cómo vender terrenos con IVA siendo particular

Cómo vender terrenos con IVA siendo particular

 

Heredé un solar hace 2 años y al ser en herencia solo tuve que pagar pocos gastos como notaria, plusvalía y poco más. Las herencias estaban exentas de más pagos, tuve que pedir valoración a hacienda y el solar se valoró en unos 200.000€. Mi pregunta es la siguiente, si ese solar lo vendo y me lo comprara un constructor por el mismo valor que yo adquirí, habría yo de pagar el IVA u otros gastos de ese solar o al ser el mismo valor por el que yo lo adquirí, seria para mi sin IVA al no ganar en teoría nada y el constructor se podría deducir IVA.

La consulta es porque tengo 2 constructores interesados en mi solar, ellos me indican que necesitan hacer factura con IVA al ser suelo urbano y hoy he ido a hacienda y allí me dicen que para venderlo con IVA me habría de dar de alta como promotor y que luego el IVA lo tendría que en principio declarar, pero yo pregunto, si al vender por debajo del valor de compra pierdo patrimonio, ¿ese IVA se podría quedar a compensar en la pérdida de patrimonio?

Respuesta del Experto:

 

Al ser una sucesión usted, como heredero, se haría cargo del pago del impuesto sobre sucesiones y donaciones en su momento. Cosa distinta es que usted ahora quiera transmitir el solar mediante compraventa.

En este caso, al ser usted un particular, aunque se lo transmita a un empresario constructor, el solar no tributa por IVA sino por TPO, esto es, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados.

Por otra parte, en su IRPF se calculará la posible pérdida o ganancia en la venta del solar y tributará conforme al resultado.

Además, tenga en cuenta que, dependiendo del año de adquisición, el valor del terreno se actualiza conforme a unos coeficientes, por lo que si lo vende por el mismo precio que lo compró puede que genere una pérdida.

En cuanto a la siguiente pregunta, los constructores necesitarán hacer factura de la compraventa para desgravarse el IVA. Como usted es particular tributa por TPO, pero si lo que quiere es vender con IVA, como le indican en Hacienda, tiene que darse de alta ya que se considera como empresario, según la ley del IVA a las personas que entregan un terreno edificable aunque su venta sea ocasional.

El concepto de empresario es distinto en el Impuesto sobre la Renta y en el Impuesto sobre el Valor Añadido. Todo ello será si usted quiere que la venta se sujete a IVA. Si hace esto, se tendrá que dar de alta en el epígrafe correspondiente y tendrá que declarar el IVA repercutido a los constructores, mensual o trimestralmente, aunque genere una pérdida.

Es decir, el impuesto sobre el valor añadido a ingresar, a compensar o a devolver, se calcula así: IVA soportado-IVA repercutido. Si usted repercute y no soporta, el resultado es a ingresar, independientemente de la pérdida o ganancia que le genere la venta. Sólo se queda a compensar en el primer, segundo y tercer trimestre cuando soporta más IVA del que repercute, y se devuelve en el cuarto trimestre o se deja para el año siguiente.

Attard abogados.