Derecho de tanteo y retracto del inquilino

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Tanteo y retracto son dos derechos diferentes que tiene, en este caso, el inquilino ante la compraventa inminente de la vivienda en la que reside.

En qué consisten el tanteo y el retracto

Ambos se identifican como un derecho de adquisición preferente del inquilino de una casa frente a un tercero, siempre y cuando el inquilino esté dispuesto a pagar el mismo precio de venta.

Así, el propietario debe ofrecer primero la casa al inquilino y este puede ejercitar el tanteo. En cambio, si la vende y no hace comunicación, el inquilino podrá ejercitar el retracto y anular esa compraventa.

El procedimiento a seguir, tanto por el propietario como por el inquilino, está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y lo podemos resumir de la siguiente forma:

1. Como hemos explicado, es obligatorio informar al inquilino de la venta de la vivienda. Los efectos de esta notificación caducan a los 6 meses.

2. En la comunicación, que debería ser fehaciente (mediante burofax), el propietario tiene que explicar el precio y las características concretas de la compraventa.

3. El arrendatario puede hacer uso de su derecho de tanteo en el plazo de 1 mes desde la notificación.

4. Si la casa se vende, el inquilino puede ejercitar su derecho de retracto en el plazo de 1 mes desde que se formalice la compraventa y esta se le notifique, cuando:

– No se realice esa notificación obligatoria.

– No se especifiquen las características esenciales de la venta. Por ejemplo, el precio.

– Estas características han sido diferentes para el tercero. Por ejemplo, ha pagado menos por la compra.

Y para terminar, algunas aclaraciones. Tiene preferencia sobre el derecho de tanteo del inquilino el del comunero de la vivienda o el anterior inscrito en el Registro de la Propiedad legítimanente.

Tampoco cabe ejercitar los derechos de tanteo y retracto cuando:

– La venta se realiza sobre la vivienda y, además, sobre otros objetos accesorios (maquinaria, por ejemplo). En este caso, la adquisición debe hacerse por la totalidad (vivienda y accesorios).

– Cuando la casa se venda con otros inmuebles del mismo edificio (viviendas o locales), como un pack.

– Tampoco cuando se vendan conjuntamente, y por distintos propietarios, varios inmuebles a un mismo comprador. Por ejemplo, estaríamos ante el caso en que se vendieran las distintas partes de un edificio.

Se puede acordar expresamente por contrato la renuncia del inquilino al ejercicio de sus derechos de adquisición preferente, aunque igualmente el vendedor deberá comunicar al arrendatario que va a vender la vivienda antes de hacerlo, con un plazo de antelación de, al menos, 30 días.

Para que el retracto tenga validez, se debe reembolsar al comprador tanto el precio pagado como los gastos realizados para su compra.

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