Desistimiento del contrato de arrendamiento antes de plazo - Attardabogados.com

Desistimiento del contrato de arrendamiento antes de plazo


Frau hält Schlüssel und Mietvertrag in Händen

En este artículo explicamos cuándo puede el arrendatario desistir del contrato de arrendamiento y en qué condiciones. También les contamos la posibilidad que tiene el arrendador de rescindir el contrato según la reforma del 2013.

Cuándo se puede dejar un piso en alquiler

El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que han pasado los primeros 6 meses del mismo, pues el artículo 11 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) lo permite.

Para este caso, la Ley dice que se puede pactar una indemnización en el contrato, pero no es obligatoria y, en caso de acordarse, no debe superar el mes de renta por cada año de alquiler que se haya pactado en el contrato.

El contrato de arrendamiento se ha podido hacer para el plazo que sea. Más o menos de un año. Lo importante es que el uso del inmueble, su destino, sea el de vivienda habitual.

Por ejemplo, si se ha puesto un plazo de 8 meses en el contrato, o incluso de 11, se tendrá que calcular la parte proporcional de la indemnización.

En caso de que el contrato siga adelante, la LAU dice que se renueva automáticamente, primero hasta llegar al año y segundo, año a año hasta llegar a los 3, con la reforma de 2013 (antes era hasta los 5 y todavía hay contratos que se rigen por esa normativa anterior).

El inquilino debe avisar del desistimiento al arrendador con una antelación de 30 días. Pero, ¿Qué pasa si el arrendatario deja el piso en alquiler antes de plazo?

La Ley no dice claro al respecto pero se ha llegado a la conclusión, mediante jurisprudencia, de que el arrendador puede pedirle al inquilino el abono de los 6 meses íntegros.

No obstante, ese pago debe solicitarse primero extrajudicialmente y, si no hubiera éxito, en Juicio. Igualmente si se requiere una indemnización por daños o perjuicios por los motivos justificados que sean.

¿Puede el arrendador quedarse con la fianza hasta que el arrendatario pague? la respuesta corta sería que no. En principio, esa no es la función de la fianza.

La fianza sirve para cubrir cualquier desperfecto que haya dejado el inquilino en la vivienda. De hecho, la LAU dice que de no devolverse el total o sobrante en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, esa cantidad devengará intereses.

Por tanto, el desistimiento del contrato arrendamiento antes de plazo no debería poder cubrirse con la fianza pero, si el deudor debe un dinero pactado en el contrato (por ejemplo, la indemnización) sí debería el arrendador poder retener esa cantidad. Todo lo demás debería dirimirse, bien mediante acuerdo o bien en Juicio.

¿Puede el arrendador desistir del contrato de arrendamiento?

En principio no. Como hemos dicho, siempre que no se haya producido un incumplimiento por parte del inquilino, el arrendador no puede desistir del contrato de arrendamiento antes de los 3 años.

Producido el incumplimiento, podría rescindir el contrato y poner demanda de desahucio si este no se va voluntariamente, siempre a la vista del caso concreto.

Otra posibilidad que tiene el arrendador es comunicar al arrendatario que debe dejar la vivienda porque la necesita para sí o para sus hijos, padres o cónyuge en caso de divorcio.

Para ello, debe informar con un plazo de 2 meses de antelación (una vez cumplido el primer año del contrato) y ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde que el arrendatario la deje.

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