Nueva ley del alquiler: las claves para inquilino y casero - Attardabogados.com

Nueva ley del alquiler: las claves para inquilino y casero


ley de alquiler

Ya ha sido aprobado el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Su aprobación se produjo el 27 de febrero de este año 2013. Es un texto muy esperado.

En concreto, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, ya no daba respuesta a la nueva realidad de los alquileres y dejaba, en algunos aspectos, un poco desprotegidos a los arrendadores. Por eso era necesario un nuevo texto legislativo que viniera a completar las disposiciones de la LAU.

Nuevas medidas para el alquiler en 2013

Las principales novedades y modificaciones de la Ley son, en general, las siguientes:

  • Tienen preferencia los pactos y cláusulas que se estipulen en el contrato, favoreciendo la voluntad de las partes, como ya ocurre con los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como los arrendamientos para negocio o por temporada.
  • Actualmente, si las partes no dicen nada, el contrato se prorroga de forma automática año a año, hasta los 5 años. Con la nueva ley, la prórroga automática se reduce a 3 años. Transcurridos los 3 años, la prórroga se producirá, si las partes no dicen nada, de forma anual.
  • El arrendador puede recuperar el inmueble, preavisando a los inquilinos con 2 meses de antelación, para destinarlo a ser su vivienda habitual o la de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge si media sentencia de divorcio, separación o nulidad, sin necesidad de que esa cláusula se otorgue de forma expresa, cuando pase un año desde la fecha del contrato. Se debe ocupar la vivienda en los 3 meses siguientes.
  • El arrendatario puede desistir del contrato, preavisando al arrendador con 30 días de antelación, cuando pasen 6 meses desde la fecha del contrato. Puede pactarse indemnización por esta causa.
  • El contrato de arrendamiento quedará extinguido cuando se resuelva el derecho del arrendador sobre la vivienda a través de alguno de los siguientes medios: ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. Salvo que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la propiedad.
  • De igual forma, cuando se venda la vivienda existiendo un contrato de arrendamiento vigente, el comprador no quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendatario, Salvo que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la propiedad.
  • Cuando el arrendatario sea uno de los miembros de una pareja, o uno de los cónyuges en el matrimonio, y concurra nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando se lo comunique al arrendador en el plazo de dos meses, adjuntando copia de la resolución judicial que le adjudique la vivienda conforme a la legislación civil.
  • La renta puede actualizarse cada año, al término de la vigencia anual del contrato, por pacto expreso entre las partes. De no existir pacto, se actualizará conforme al IPC o Índice de Precios al Consumo.
  • Se creará un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. En el registro constarán las personas que hayan sido condenadas por sentencia firme o por laudo arbitral, en un proceso de desahucio por impago de rentas. La duración de los nombres en este registro será de 6 años como máximo, procediéndose a su cancelación de oficio pasado dicho plazo.
  • La nueva ley del alquiler no tiene, por sí sola, efectos retroactivos. Es decir, los contratos de arrendamiento hechos antes de su entrada en vigor, seguirán rigiéndose por la  Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción actual. No obstante, las partes pueden adaptar el contrato ya existente a esta nueva Ley.
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