Reclamar al banco los gastos de formalización de la hipoteca

Una sentencia del Tribunal Supremo, del 23 de diciembre de 2015, declara una cláusula de las escrituras hipotecarias -en este caso, del BBVA y Banco Popular- como abusiva y permite reclamar al banco los gastos de formalización de la hipoteca.

Gastos que se pueden reclamar al banco

Los gastos reclamables son: los de Registro de la Propiedad, Notaría, tasación del inmueble, el pago del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD) y los gastos de gestoría, en caso de haberse utizado.

Lo que dice la cláusula, que puede encontrar en su escritura, es que estos gastos serán satisfechos por cuenta de la parte prestataria (es decir, el cliente), mientras la sentencia del TS resuelve que quien debería hacerse cargo de estos gastos es el prestamista (el banco).

¿Por qué? Porque el banco es el más interesado en que el préstamo esté realizado de forma correcta, que se haga en documento público y tenga acceso al Registro.

Además, al ser una cláusula acordada de forma individual por el banco y no negociada, el Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios especifica que la imposición de obligaciones de pago de los gastos de documentación y tramitación al consumidor, cuando su pago corresponde al empresario, puede considerarse abusiva.

Así lo recoge también la sentencia, ya que tanto Notaría como Registro atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio, y como indicábamos, quien tiene un interés mayor en que se documente el préstamo es el banco.

El TS dice que no habiendo reciprocidad en los gastos, se da un desequilibrio que afecta al consumidor y que este nunca hubiera aceptado, por desproporcionado, en una negociación individualizada.

La sentencia del TS es reciente y todavía no encontramos jurisprudencia menor al respecto, pero ya se puede reclamar al banco que tenga una cláusula similar en sus escrituras de constitución del préstamo (no tiene por qué ser solo al BBVA o al Banco Popular).

La acción para solicitar la nulidad de la cláusula tiene un plazo de prescripción de cuatro años desde que se termine de pagar la hipoteca.

El procedimiento, por tanto, consiste en:

– Reclamar al banco las cantidades, aportando las facturas y basando el escrito en la sentencia del supremo. El banco tiene un plazo de dos meses para contestar.

– Si la entidad bancaria contesta de forma negativa, el siguiente paso será interponer una demanda para que la cuestión se resuelva judicialmente.

Qué pasa si el banco vende mi hipoteca

Nos encontramos ante la figura legal de cesión del crédito o titulización de un préstamo, que significa que el banco puede vender la hipoteca de sus clientes a un tercero. ¿Qué pasa en estos casos?

Un fondo de inversión ha comprado mi hipoteca

¿A quién debo mi hipoteca? Es la pregunta que se hacen muchos usuarios y consumidores españoles en los últimos años a raíz de la crisis. Los bancos han vendido paquetes de hipotecas a distintos fondos o entidades u otras empresas y, muchas veces, a los denominados fondos buitres.

Esta es una práctica contemplada en La Ley Hipotecaria, que dice que el crédito puede cederse, mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil.

En este sentido, el Código Civil dice que la cesión del crédito solo surte efectos frente a terceros desde que se realice por escrito, en documento público.

Para el deudor de la hipoteca, las condiciones del crédito hipotecario no cambian. La deuda sigue vigente, así como el plazo en que debe devolverla, la amortización, los intereses o las comisiones.

Lo que cambia es la figura del acreedor. En lugar del banco, el deudor hipotecario tendrá que pagar al nuevo acreedor, que es quien haya comprado la hipoteca.

El mayor problema surge cuando hay un impago.

¿A quién se le debe esa hipoteca? ¿El acreedor puede pedir la ejecución hipotecaria? El deudor debe saber a quién le debe ese dinero y con quien tiene que negociar la deuda.

La posible cláusula que puede encontrarse en la escritura pública sobre la renuncia de los clientes a ser notificados en caso de cesión de su hipoteca, es una cláusula, que no se ha negociado individualmente, y podría ser atacable legalmente por abusiva.

Además de la jurisprudencia y de otras leyes aplicables al respecto, ya el Texto Refundido que regula la Ley para la defensa de los consumidores y usuarios califica como abusiva la imposición de una renuncia o limitación a los derechos del consumidor.

Derecho de retracto en la venta de hipoteca:

¿Debe pedir permiso el banco a su cliente para vender el crédito? No, pero debe notificárselo en caso de que el préstamo hipotecario esté siendo objeto de un procedimiento de ejecución judicial.

Así lo establece el Código Civil, que permite al deudor extinguir la deuda en el plazo de 9 días, por el mismo precio por el que se le ha vendido al fondo.

Esta es la situación con los créditos litigiosos, aunque normalmente el deudor que tiene un impago no cuenta con el dinero para hacer frente a la deuda, pero tiene la opción de realizar una reclamación judicial en caso de que el banco vendedor no respete sus derechos.

Plazo para no renovar un seguro de coche

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El plazo para dar de baja un seguro de coche, o solicitar la no renovación del mismo, se redujo de dos a meses a uno con la modificación introducida por la Ley 20/2015 de 14 de julio de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras en la Ley del Contrato de Seguro.

Cancelar el seguro de coche

Si es la compañía aseguradora la que quiere cancelarlo o introducir modificaciones en la póliza, debe avisar con dos meses de antelación, pero si es el tomador el que quiere darlo de baja, el plazo es de un mes.

Hay que preavisar a la compañía de seguros mediante burofax o algún otro medio fehaciente a través del que se pueda comprobar el deseo expreso del tomador de no continuar con la póliza.

Así, el tomador puede cambiar de aseguradora dentro de ese plazo, aunque legalmente el vehículo debe seguir asegurado hasta la fecha de vencimiento de dicha póliza y, al tratarse de un coche o moto, debe tener un seguro obligatorio siempre, si se pone en circulación.

Cuando el coche no circula, debe dársele de baja de forma temporal o definitiva en la DGT o en uno de los puntos o desguaces autorizados como Centros de Tratamiento de vehículos.

¿Por qué? Esto es así porque, en caso de que el coche no circule, pero esté dado de alta, debe tener su seguro obligatorio y pasar todas las revisiones de la ITV, además de pagar anulamente el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica (Impuesto de circulación).

Por otra parte, si el cliente ha acordado unas cláusulas específicas con la aseguradora y estas no se reflejan en la póliza, en lugar de dar de baja al seguro, tiene un mes para solicitar que se subsane la discrepancia entre ambos acuerdos. En caso de no hacerlo, no se puede proceder a la no renovación, sino que se estará a lo dispuesto en la póliza.

Si el tomador solicita la no renovación del seguro fuera del plazo establecido por la Ley para ello, puede encontrarse con una demanda por parte de la aseguradora y, además, con la obligación de tener que hacer frente al pago de la póliza.

Vender por internet a otros países

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Las webs con comercio electrónico pueden vender por internet a otros países, pero deben conocer la situación legal en la que se van a encontrar con los consumidores y usuarios que accedan a las compras.

Tener una tienda online internacional

Si la web vende en España, debe sujetarse a la legislación española. Si la web está establecida en España pero vende además en otros países, debe acogerse a las normas de derecho internacional privado en cuando a la ley aplicable, según lo que haya ocurrido y el lugar de residencia del consumidor.

¿Qué pasa si la web está establecida en España pero vende a otros países? En primer lugar, hay que preguntarse:

– Si entra un comprador portugués ¿se le vende el producto? ¿la web está en su idioma y, por tanto, dirigida a ese consumidor? Si la respuesta a ambas preguntas es que sí, esa web tiene que tener los textos legales en el idioma del consumidor.

– Si entra un comprador francés, que puede cambiar el idioma de la web al francés y entenderla y, además, compra un producto y se lo suministran. ¿Tiene que entender el consumidor cuáles son las condiciones generales de venta?
Sí, además de qué va a pasar con sus datos, etc.

Digamos que la web tiene que ser respetuosa con el consumidor de otro estado aunque esté establecida en España, siempre y cuando se dirija a ese público.

En definitiva, aunque una web se ve en todos los países, hay que ver si la empresa va a llevar a cabo el servicio contratado a través de la web en el país concreto.

Es decir, algunos prestadores solamente venden en España y aunque un comprador de Italia intente realizar la compra de un producto desde la web no podría hacerlo porque no se le presta este servicio.

No es que no se pueda llevar a cabo, seguramente sí porque la web está técnicamente preparada para ello, pero previamente la empresa habrá informado en el texto legal en qué país se hace el servicio.

Incluso algunas webs dicen que no suministran en Canarias y hay que especificar en el aviso legal que la venta se lleva a cabo solamente en península y Baleares, por ejemplo.

Por eso, hay que indicar los países en que se presta el servicio en la web, así como las lenguas en las que se formalizan los contratos, además del resto de obligaciones antes y después de la contratación y que se encuentran en los artículos 23 a 29 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico.

Conducir un coche sin estar en el seguro

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El tomador del seguro, el propietario del coche y los conductores pueden ser distintas personas. Pero, ¿Qué ocurre con los conductores ocasionales que no están en el seguro?

Conducir sin estar asegurado

En principio, en la póliza del seguro nos encontramos con tres figuras: el propietario del coche, que es el titular del permiso de circulación; el tomador, que es quien contrata el seguro y el conductor.

Un conductor puede contratar un seguro para un coche que no sea suyo. Por lo tanto, es posible conducir un coche sin ser su titular. Pero, ¿Una persona puede conducir un vehículo sin estar declarado en el seguro?

Cada aseguradora pone sus condiciones a la hora de aceptar que una persona pueda conducir un vehículo sin estar en el seguro. Por ejemplo, los hijos mayores de 25 años pueden estar cubiertos por el seguro y con algunos años de experiencia al volante, pero esta edad se eleva en algunas compañías.

Aconsejamos contrastar en cada empresa aseguradora tanto la edad como el número de años de antigüedad del carnet de conducir.

Lo mejor es dejar constancia de qué personas van a ser las conductoras, incluso ocasionales, del vehículo. Así se podrá realizar cualquier reclamación con garantías, en los casos en que la compañía no quiera hacerse cargo de un siniestro o diga que no da cobertura.

Normalmente, cuando el propietario del vehículo sea menor de 25 años, las aseguradoras no van a dejar que el tomador de la póliza sea otra persona, ya que la edad y la experiencia son circunstancias que se tienen en cuenta a la hora de poner el precio de la prima y suele ser más barata para los mayores de esta edad.

¿Y qué ocurre cuando las compañías se niegan a asegurar a una persona?

El Reglamento del Seguro Obligatorio de Responsabilidad Civil en la circulación de vehículos a motor establece que, si se da este caso, sea el Consorcio de Compensación de Seguros el que se encargue de dar cobertura a esta persona mediante un seguro de emergencia. En esta situación, el conductor ha tenido que ser rechazado por, al menos, dos entidades aseguradoras.

En cualquier caso, todos los vehículos deben tener el seguro obligatorio cuando circulan y llevar la documentación que lo acredita, que será contrastada por los agentes de circulación en caso de que le paren, mediante la consulta del Fichero Informativo de Vehículos Asegurados.

Cuánto se le puede embargar a un autónomo

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Sabemos que a un trabajador por cuenta ajena se le respeta el salario mínimo interprofesional y, a partir de ahí, el embargo se realiza por porcentajes. Pero ¿Cuánto dinero se le puede embargar a un autónomo?

Salario inembargable del autónomo

Cuando el profesional tiene deudas se plantea la duda de si se le aplica el mismo derecho a conservar el salario mínimo interprofesional como inembargable que al trabajador por cuenta ajena.

Realmente, sí que se debe tener en cuenta ese mínimo vital, pero hay un problema, y es que el pagador del autónomo es su cliente. Si este cliente es una empresa, se le puede enviar un embargo de créditos para que la empresa pague directamente al acreedor sin respetar ningún mínimo.

Si la deuda es con la administración, el embargo se puede realizar directamente, sin tener que pasar por el juzgado. En este sentido, el Ayuntamiento correspondiente, la Seguridad Social o la Agencia Tributaria embargan primero el contenido de las cuentas corrientes.

El autónomo debe recibir una notificación sobre la retención del dinero en cuenta, aunque esto no siempre sucede. En cualquier caso, si ocurre, debe realizar un escrito a la administración correspondiente exponiendo el caso.

Si la deuda pasa por el juzgado, puede haber un juicio monitorio de reclamación de cantidad, u ordinario por razón de la cuantía, o puede irse directamente a ejecución porque el acreedor tenga un título ejecutivo.

En principio, la responsabilidad del autónomo es ilimitada y responde de las deudas con todos sus bienes, presentes y futuros.

Si se llega hasta un bien inmueble, el autónomo puede demostrar que se trata de su vivienda habitual y su embargo quedaría condicionado a que no tuviera otros bienes.

En este sentido, también se puede utilizar la figura del autónomo de responsabilidad limitada, que surgió con la Ley de apoyo a los emprendedores y que limita el embargo de la vivienda que no supere los 300.000 euros.

¿Qué ocurre con los bienes del matrimonio cuando hay deudas profesionales de uno de los cónyuges?

A modo de resumen, hay que distinguir:

– Si se encuentran en régimen de separación de bienes, que es lo que siempre recomendamos, responderá el autónomo con sus bienes.

– Si tienen gananciales hay dos opciones: que se ejerza la actividad con consentimiento del cónyuge y, por tanto, se puedan embargar los bienes gananciales; o que haya oposición del cónyuge y puedan quedar excluidos.

Actividades extraescolares durante el régimen de visitas

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A veces ocurre que uno de los padres hace coincidir las actividades extraescolares del menor con el régimen de visitas del progenitor no custodio y, por tanto, durante las horas que este debía pasar con su hijo, el niño está realizando una actividad.

Visitas en días intersemanales

Los regímenes de visitas pueden ser más o menos amplios, según las circunstancias del caso concreto. Hay familias en las que incluso hay pernocta en días intersemanales, sin tratarse de custodia compartida, cuya regulación es diferente.

Aquí vamos a tratar el caso normal, que suele ser dos días de visitas a la semana y fines de semana alternos. Las vacaciones, por regla general, se dividen por mitad, eligiendo cada año uno de los padres.

En principio, la realización de las actividades extraescolares del menor se debe fijar de común acuerdo entre ambos padres y, siempre que sea posible, en un día diferente al que corresponda al padre o madre no custodio.

¿Por qué es así? Porque este tipo de decisiones entran dentro de la esfera de la patria potestad atribuida a los padres, y que ostentan ambos, tengan o no la custodia.

Y en segundo lugar, porque tanto el menor como sus padres tienen derecho a pasar juntos un tiempo de calidad que, muchas veces, al darse la actividad ese día que corresponde al padre, se pierde.

Si no pudiera fijarse la actividad en un día diferente al que corresponde al padre no custodio, y se ve que la situación va a prolongarse de forma estable en el tiempo, este puede solicitar una modificación de medidas del convenio regulador para que haya un cambio de día de visitas.

También se puede llegar a un acuerdo entre los padres sin tener que acudir a juicio, pero si se llevan mal, es el juez el que finalmente decide sobre la situación concreta del menor.

En cualquier caso, debe quedar claro que si esas actividades no estaban dándose antes de que saliera la sentencia y, por tanto, se pudieran dejar contempladas en el convenio regulador, serán ambos padres los que deban decidir sobre ellas.

¿Qué ocurre con el dinero que conllevan las actividades? Normalmente, los gastos extraordinarios (que son los que no estaban previstos) se pagan por mitad. Estas no entran dentro de la cantidad fijada en concepto de pensión por alimentos.

En caso de controversias entre ambos padres, porque uno de ellos no crea necesaria (siempre con justificación) la realización de dicha actividad (idiomas, deportes, etc.) y no quiera pagarlas, se deberá acudir a juicio para que dirima sobre el asunto y para exigir la cantidad adeudada.

Faltar al trabajo para ir al médico

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En el Estatuto de los Trabajadores no hay como tal un permiso remunerado por faltar al trabajo para ir al médico. Esta situación puede estar contemplada o mejorada por convenio colectivo.

Permiso retribuido para ir al médico

Todo el mundo tiene que ausentarse alguna vez del trabajo para acudir a una cita con el médico.

Entre los permisos retribuidos que contempla el Estatuto de los Trabajadores no se incluye el de acudir al médico y, por tanto, estas ausencias no deberían computarse como horas efectivas de trabajo.

Normalmente, estas horas que se pierden, se recuperan en otro momento o las descuentan de la nómina, aunque en algunas empresas no se tienen en cuenta si se ha tardado poco tiempo o si se justifica.

Hay convenios colectivos que recogen esta situación como una mejora o un derecho adquirido de los trabajadores. Recomendamos consultar el convenio correspondiente del sector en la provincia para saber exactamente a qué se tiene derecho o si está contemplado.

En otro caso, si la consulta va a tardar horas, se podría coger un día de asuntos propios, que normalmente están contemplados también en los convenios.

La petición se realiza por escrito, con una antelación general de entre 3 y 7 días, aunque está claro que cuanto antes se informe a la empresa, mejor, sobre todo si tiene que cubrir ese puesto de trabajo mientras el empleado no esté.

Muchos convenios colectivos también contemplan la forma de realizar la solicitud, por lo que en ese caso habrá que atenerse a lo que diga la norma especial.

Sí se contempla de manera general el permiso retribuido para que las embarazadas acudan a revisiones prenatales y clases de preparación al parto, aunque de nuevo hay que tener en cuenta lo que establezca el convenio.

En otro caso, si no se dijera nada, el artículo 37 del Estatuto de los Trabajadores sí que lo contempla expresamente “por el tiempo indispensable” y siempre y cuando deban tener lugar dentro de la jornada habitual de trabajo.

Por tanto, salvo que el convenio establezca cosa distinta, faltar al trabajo para acudir al médico constituye un permiso no retribuido.

Si se acompaña a un hijo menor al médico o a un familiar del que se es personalmente responsable, también deben concederle este permiso, discutiéndose en estos casos si el permiso debe ser o no retribuido. Algunas sentencias lo contemplan como un deber inexcusable del artículo 37.3.d) del Estatuto de los Trabajadores.

En cualquier caso, queda claro que se le debe conceder, salvo causas de fuerza mayor.

Embargo de una cuenta siendo autorizado

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Algunos clientes nos preguntan si es posible el embargo de una cuenta siendo autorizado de la misma cuando tienen deudas pendientes y no cuentan con el dinero suficiente para pagarlas ni con otros bienes que puedan entregar a cambio para saldar la deuda.

Embargo de cuentas corrientes

La Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece el orden, prevé el embargo de dinero y cuentas corrientes de cualquier clase en primer lugar.

Cuando esto no fuera posible, por no tener el deudor ni dinero ni cuentas corrientes a su disposición, se sigue con bienes de otras clases.

A saber: créditos a corto plazo, joyas, arte, rentas, intereses, bienes muebles, inmuebles, sueldos, salarios o pensiones y, por último, créditos a medio o largo plazo.

Pero, ¿Qué ocurre si el deudor no es titular de ninguna cuenta pero sí autorizado?

En este caso, debe quedar claro que un autorizado a disponer del dinero de una cuenta no es el titular o propietario de la misma y, por tanto, no se le puede embargar algo que no es suyo.

Para que se pudiera proceder a quitar dinero de una cuenta, el deudor debe figurar como titular o cotitular de la misma.

¿Qué pasa si, aun siendo solo autorizado, quieren embargarle la cuenta?

Si esto sucede, el titular de la cuenta debe presentar un escrito ante el Juzgado para que el embargo no tenga lugar, alegando que el deudor es solo autorizado en la misma.

¿Qué ocurre si embargan un sueldo que va a parar a este tipo de cuentas? Normalmente, el sueldo se ingresa en una cuenta de la que el usuario sea titular pero, en cualquier caso, el embargo vendría desde el origen.

Es decir, el juzgado notifica a la empresa que se le va a embargar al trabajador un porcentaje de su sueldo (que suele ser un 30%, aunque puede ser más o incluso menos, según las circunstancias personales del deudor) y durante cuánto tiempo.

Así, es la empresa la encargada de detraer ese porcentaje de la nómina del trabajador y consignarla en la cuenta que le diga el juzgado.

Si tiene alguna duda al respecto, o su caso es diferente a lo expuesto, póngase en contacto con nosotros para que podamos ayudarle o estudiar su asunto concreto y darle una respuesta más personalizada.

Evitar estafas en compras por internet

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Hace ya unos años que las rebajas no tienen una fecha determinada. Cada tienda online puede ponerlas cuando quiera, aunque suelen coincidir en hacerlo los meses de enero y julio. Explicamos qué hay que tener en cuenta para evitar estafas en compras por internet.

Derechos del consumidor en internet

Las páginas que ofrezcan el comercio electrónico desde su web deben informar sobre el importe total, el porcentaje de descuento, el precio final, los impuestos añadidos, los gastos de envío, y cualesquiera otros adicionales antes de que el usuario finalice el proceso de compra.

También debe conocer el usuario el medio de transporte y los plazos de entrega en caso de envíos, y dónde y cómo realizar una reclamación o pedir la devolución, así como la garantía que lleva aparejada el producto o servicio.

Se deben respetar los 14 días para que el cliente pueda ejercer su derecho de desistimiento, siempre de acuerdo con lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios.

La devolución del dinero, en este caso, debe realizarse en los 14 días siguientes a aquél en el que se haya ejercitado el desistimiento.

¿Qué pasa si hay retraso en la devolución del importe? Si se dan estas circunstancias, puede reclamar el doble del dinero pagado más los daños y perjuicios que haya sufrido y que pueda justificar.

Si la tienda online también tiene una tienda física, hay que tener en cuenta que la rebaja en un mismo producto puede ser diferente. Es decir, podemos entrar en la web y encontrarnos con un precio distinto al de la tienda física.

Los consumidores y usuarios tienen los mismos derechos en período de rebajas que en una temporada normal. Por ello, si adquiere un producto y no quedan existencias, por ejemplo, la tienda debe avisarle a la mayor brevedad posible para que pueda decidir si esperar o cancelar el pedido devolviéndole el dinero.

Igualmente, si hay un retraso en el pedido, la tienda debe informarle para que usted pueda decidir si acepta esperar hasta que se produzca la entrega, debiendo darle un plazo estimado, o prefiere cancelar el pedido con derecho a la devolución del importe pagado.