Adaptar un contrato de alquiler a la Ley 4/2013 - Attardabogados.com

Adaptar un contrato de alquiler a la Ley 4/2013


contrato de alquiler

Attard Abogados ha respondido a las dudas frecuentes sobre el contrato de alquiler. En este encuentro hemos hablado de los aspectos relativos al alquiler, un poco también de la reforma producida en la ley de arrendamientos urbanos este año 2013 y de las cuestiones más relevantes o que más dudas suscitan tanto a los propietarios como a los inquilinos a la hora de formalizar un contrato.

Y, en general, de los asuntos por los que más nos preguntan los clientes a través del teléfono o mediante consultas legales escritas. Por ello son preguntas frecuentes que queremos resolver en este encuentro.

Cláusulas del contrato de alquiler

Lo primero que nos solemos preguntar cuando vamos a formalizar un contrato de alquiler, es ¿Qué tiene que tener un contrato de alquiler para ser válido? Para tener efectos frente a terceros.

En general,

  • Los datos identificativos de las partes
  • El precio de la renta mensual y dónde hacerlo efectivo (donde se paga. Se paga en metálico o por transferencia bancaria, de la forma que se acuerde. Por transferencia bancaria desde luego, es la forma mas adecuada, porque es un medio fehaciente para justificar que nos han hecho el pago, o que no nos lo han hecho).
  • La fianza o la aportación otro tipo de garantías como el contrato de trabajo o algún aval (se pueden pedir todas las garantías que se estimen convenientes, la ley no hace mención al respecto ni fija límites)
  • Quién se hace cargo de los gastos de la vivienda (comunidad de propietarios, luz, agua, y otro tipo de suministros como el gas, el teléfono, internet)
  • Quién se hace cargo de las reparaciones. Si no se establece nada sobre este punto, se deja que actúe la ley, y si esta cláusula del contrato en concreto se establece como abusiva, se aplicará la ley en todo caso. La ley de arrendamientos urbanos dice que las reparaciones menores serán por cuenta del arrendatario, y las que sean de mayor entidad, por cuenta del arrendador.
  • Si se permite o no el subarriendo de partes de la vivienda. Es muy frecuente en caso de estudiantes que quieren alquilar habitaciones para que la renta salga más barata y poder pagarla entre más personas. En todo caso, el arrendador debe prestar su consentimiento, ya que si no lo hace, es un motivo de resolución del contrato de arrendamiento.
  • Si se permiten hacer obras de mejora en la vivienda. De forma general, y en este punto, se suele decir exactamente lo que establece la LAU: que si las hace el arrendatario por su cuenta, en principio, no habrá ningún tipo de contraprestación por parte del propietario.
  • La duración del contrato.

Duración del contrato de alquiler

Esto es importante. Además, porque se han establecido modificaciones en la LAU a partir de la reforma y hay que hacer una mención a parte.

  • Si no se pacta tiempo, el contrato dura 1 año.
  • A partir del año, el contrato se prorroga de forma automática cada año hasta llegar a los 3 (antes eran 5 años).
  • Y siempre y cuando el arrendatario no desista del contrato.

Desistimiento del contrato de alquiler

¿Qué pasa si el arrendatario desiste del contrato antes de que finalice?

Bueno pues en este caso, podemos hacer 2 cosas:

  • Estar de acuerdo y dejar que se vayan sin más
  • Pedir indemnización por finalización anticipada del contrato
  • En cualquier caso, tenemos que hacer firmar a los inquilinos un documento de terminación del contrato, especificando el motivo, para poder volver a entrar en la vivienda sin tener problemas.

Depósito de la fianza de alquiler

Luego, otra pregunta muy frecuente ¿Tengo que depositar la fianza en algún organismo de la Comunidad Autónoma?

  • Depende de la comunidad autónoma. En algunas es obligatorio y en otras no.
  • Obligatorio por ejemplo, en:
    • Andalucía: el depósito se hace en la Junta de Andalucía
    • Madrid: el depósito se hace en el IVIMA
    • Cataluña: el depósito se hace en Incosol

¿Qué pasa si no deposito la fianza en el organismo competente?

Pues como todo lo que es obligatorio, su incumplimiento conlleva una sanción. También va a depender de la Comunidad Autónoma en la que estemos.

  • Si es obligatorio su depósito, se está cometiendo una Infracción y cada infraccion conlleva su sanción.
  • La infraccion puede ser Leve, grave o muy grave, y de ello dependerá la Sanción.
  • Hay que ver la normativa de la comunidad autónoma en cuestión.

Además, el deposito de la fianza es obligatorio en caso de que los inquilinos quieran deducirse el alquiler cuando hagan su IRPF.

Reforma de la Ley del alquiler

¿En qué me afecta la reforma producida por la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas?

  • En nada, a los contratos que se hayan hecho antes de entrar en vigor la nueva reforma no les afecta y siguen rigiéndose por la anterior normativa.
  • No tiene efecto retroactivo
  • Eso sí, se puede adaptar el contrato a la nueva Ley.

Attard Abogados.

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