Requisitos para oponerse a una ejecución hipotecaria

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Las acciones para oponerse a una ejecución hipotecaria van a depender del momento en que se encuentre el proceso. Lo primero que hace el banco es interponer la demanda, pero debe cumplir unos requisitos para que esta sea válida.

Oposición a la ejecución hipotecaria

Hay un antes y un después de la demanda de ejecución. En primer lugar, si el cliente sabe que se va a dar un impago, puede intentar una reestructuración de la deuda con el banco, una refinanciación o un plazo de carencia.

Solo se puede interponer demanda cuando se hayan dejado como mínimo 3 cuotas del préstamo sin pagar. Cuando esto ocurra, el deudor recibirá desde el Juzgado una orden de ejecución con requerimiento de pago voluntario.

Normalmente, es difícil o imposible que el deudor pueda hacer frente al pago de las cuotas y las causas establecidas en la ley para la oposición del deudor hipotecario son muy limitadas.

Además, hay que tener en cuenta que estamos ante un proceso ejecutivo, no declarativo. pero puede intentar que se declare alguna cláusula del préstamo hipotecario como abusiva.

El contrato de préstamo hipotecario es un contrato de adhesión y el ejecutado, el deudor, no ha tenido oportunidad de negociar las cláusulas que contiene (es decir, acepta o no, el banco no le da la opción de negociar). Son contratos redactados unilateralmente.

Las cláusulas abusivas son las que provocan un gran desequilibrio entre las partes: vencimiento anticipado, cláusulas de suelo, intereses moratorios o pacto de liquidez, entre otras. Estas se meten en los contratos de préstamo. Vamos a explicarlas brevemente:

– Vencimiento anticipado: si se produce el impago de 3 cuotas, el banco puede resolver el contrato de forma anticipada exigiendo el pago de todo el préstamo y no solo las cuotas que se han dejado a deber.

– Cláusula suelo: Con carácter general, la cláusula suelo no es nula. Será legal si se cumplen los requisitos de transparencia e información, de modo que el consumidor la acepte con conocimiento de su significado y lo que implica.

¿Retroactividad cláusula suelo? Es la pregunta del millón. El Tribunal Supremo no lo resuelve en su Sentencia de 2013 sino en varias posteriores de 2015.

La respuesta: Sí, cuando se declare la cláusula nula, el banco debe devolver los importes percibidos indebidamente. Pero no todos, sino desde la publicación de la Sentencia del TS de 9 de Mayo de 2013.

– Pacto de liquidez: el banco determina la cantidad que le va a exigir al deudor. Pero según el pacto de liquidez son ambos (deudor y acreedor) los que deben calcular la deuda.

Se puede poner una demanda de nulidad de las cláusulas (cuestión prejudicial) a través de un proceso declarativo (no en el ejecutivo, donde puede servir como causa de oposición o ser revisado el contrato de oficio por el Juez).

La Ley de protección a los deudores hipotecarios limita los intereses de demora sobre la vivienda habitual y también contempla la limitación de las costas del juicio.

Pero si nada de lo dicho se puede llevar a cabo, el proceso continuará con la subasta del inmueble y un Decreto de adjudicación y fin de ejecución.

Si una vez subastado el inmueble, la cantidad obtenida no ha sido la suficiente para cubrir la deuda, el acreedor puede instar el despacho de la ejecución por el importe que quede por pagar (contra otros bienes del deudor) y contra quienes procedan (por ejemplo, los avalistas).

También se tiene en cuenta que no se produzca un enriquecimiento injusto para la entidad bancaria y, si hubiera algún sobrante de la subasta, se daría al deudor ejecutado.

El problema principal en estos casos es el diferente valor de las tasaciones del inmueble hace diez años y actualmente.

Cuando le hayan quitado la casa, tiene como último recurso la posibilidad de suspender el lanzamiento (el desahucio) si existe una situación de especial vulnerabilidad de la unidad familiar.

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