Usufructo

usufructo

El usufructo consiste en el derecho a usar y disfrutar una cosa ajena, cuya propiedad ostenta su titular. El usufructo tiene incidencia en muchos impuestos españoles, como el impuesto de sucesiones, el IIVTNU, que es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, o el ITP-AJD, que es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Se trata del derecho que tiene una persona a usar y disfrutar un bien inmueble o un terreno, sin ser el propietario del mismo.

Clases de usufructo

Hay varias formas en las que se puede constituir un usufructo:

1. Usufructo vitalicio: durante toda la vida de la persona. Ésta puede disfrutar y usar el bien desde el momento en que se constituye el derecho de usufructo y hasta su muerte.

Es muy común este tipo de usufructo, por ejemplo, en herencias, y se conoce como usufructo viudal. En este caso, es la ley, el Código Civil, quien dispone la distribución de los bienes si el causante fallece sin testamento.

El cónyuge de la persona que fallezca tiene derecho al usufructo de un tercio de la herencia si concurre con hijos. Al usufructo de la mitad de la herencia, si concurre con los padres del fallecido y de dos tercios de la herencia si concurre con otras personas, como hermanos o sobrinos.

2. Usufructo temporal: es el que se da por un tiempo determinado y establecido mediante pacto. Se otorga de forma voluntaria y por el tiempo que las partes estimen conveniente, sin que pueda exceder de 30 años para las personas jurídicas.

Si se constituye un usufructo en favor de una persona jurídica (una sociedad o empresa) por más de 30 años o por tiempo indeterminado, se considera transmitida la plena propiedad, sujeta a condición resolutoria, como establece la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Cómo se calcula un usufructo

Otra vez tenemos que distinguir entre el usufructo temporal y el vitalicio para valorar el usufructo:

Usufructo vitalicio

70% del valor del bien, cuando el usufructuario tenga menos de 20 años. Habrá que ir quitando un 1% por cada año de más que tenga el usufructuario, hasta el límite del 10%.

Otra forma de calcularlo es restar a 89 la edad del usufructuario (si está entre 19 (70%) y 79 (10%) años).

Vamos a ver un ejemplo para usar estas fórmulas:
 
Pepe fallece dejando como heredero de un piso que tiene en Madrid, valorado en 250.000 euros, a su hijo Carlos. A su mujer Rosa le deja el usufructo de este mismo piso, por lo que Carlos tendrá la nuda propiedad hasta que Rosa fallezca. Rosa tiene 52 años. Vamos a calcular el usufructo:

Se trata de un usufructo vitalicio. Rosa tiene 52 años, por lo que tenemos que hacer el siguiente cálculo:

  • 55 – 19= 36 (exceso sobre 19 años).
  • 70 – 36= 34 (porcentaje máximo del usufructo menos el exceso sobre 19 años).
  • También conseguimos esta cifra usando la segunda fórmula: 89 – 55= 34.
  • 34% sobre 250.000 euros= 85.000 euros (valor del usufructo vitalicio).
  • El resto: 250.000 x 66%= 165.000 euros (valor de la nuda propiedad).

Usufructo temporal:

El valor del usufructo temporal es del 2% por cada año que se constituya el usufructo, sin que pueda superar el 70%.

Veamos un ejemplo:
 
Constituimos un usufructo de un inmueble por 5 años sobre una vivienda valorada en 120.000 euros.

  • 2 x 5= 10% del valor del bien.
  • 120.000 x 10%=  12.000 euros (valor del usufructo temporal).

Los usufructuarios, temporales o vitalicios, no pueden vender ni gravar la propiedad, puesto que no les pertenece. Por ejemplo, no pueden constituir una hipoteca sobre algo que no es suyo.

Sí tienen derecho a alquilar la vivienda, a recoger los frutos y las rentas que produzcan. Pero también deben cuidar la vivienda y los bienes muebles que se encuentran en ella, conservarlos y usarlos de forma normal y adecuada.

Entre sus obligaciones también se encuentran la de tasar los bienes que recibe y hacer un inventario para devolverlos en su mismo estado, salvo el desgaste normal por el paso del tiempo. Incluso se les puede pedir una garantía o fianza, aunque no es obligatoria.

También pueden tener la obligación de hacerse cargo del pago de los impuestos locales que gravan la vivienda, como el impuesto sobre bienes inmuebles.

La nuda propiedad:

En ambos casos, la nuda propiedad se calcula restando a 100 el valor del usufructo. Los nudos propietarios tienen lo que se llama una “propiedad desnuda”. Son titulares del bien inmueble pero no pueden utilizarlo.

En cuanto a la transmisión de la nuda propiedad, siempre habrá que informar a un tercero de que el bien inmueble se encuentra con la carga del usufructo. Aunque falicita la tarea de compraventa la transmisión al propio usufructuario. En otro caso, tendrán que esperar a que finalice el usufructo para poder hacer uso de la vivienda usufructuada.

108 comentarios en “Usufructo”

  1. Tengo una vivienda en usufructo. ¿Puedo pactar con mis hijos para que me compren el derecho de usufructo o debo renunciar a él?

  2. Como le dejo a mi mujer el usufructo de nuestra casa en testamento. Los dos vivimos ahí pero yo soy el titular. No tenemos hijos pero mi madre todavía vive. No quiero que mi esposa se quede en la calle y voy a realizar un testamento para dejarlo todo atado por si me muero antes que ella. Quiero el consejo de un abogado.

  3. Si no hace testamento, a su mujer le corresponde en su caso concreto el usufructo de la mitad de la herencia. Si hace testamento puede dejar el usufructo directamente a ella, pues a su madre corresponde la legítima como heredera forzosa y hay que respetarla.

  4. Puede renunciar al usufructo pactando con sus hijos una compensación, para que se consolide en ellos la nuda propiedad. Si el usufructo es temporal, puede finalizar antes de tiempo, pero si es vitalicio y no renuncia a él, solo finalizará con su fallecimiento.

  5. El derecho de usufructo puede obtenerse por testamento de un familiar allegado, o porque alguien constituya un usufructo, vitalicio o temporal, a su favor.

  6. En caso de una venta de una vivienda el pago del Impuesto Municipal (plusvalía) – IIVTNU corresponde a la usufructuaria-madre (es su vivienda habitual) o a la nuda propiedad (hijos que no viven allí)? (En la escritura de la vivienda constan 3 personas: 1.madre-usufructo; 2. hijo A-nuda propiedad 50%; 3. hijo B-nuda propiedad 50%; dicho usufructo se consolidará con la nuda propiedad, automáticamente a la muerte de la usufructuaria).
    Cómo se calcula (a la hora de liquidar dicho impuesto qué opción es la correcta para indicar?
    Clase de derecho: usufructo vitalicio o plena propiedad? o se pagan las dos?)
    La vivienda se vende por el motivo de cambio de domicilio de la usufructuaria (madre).

    Gracias.

  7. La usufructuaria en realidad no transmite la propiedad y la consolidación del dominio no supone transmisión. La usufructuaria tendrá que renunciar al usufructo en favor de los nudos propietarios para consolidar el dominio, y los hijos venderán la vivienda de su propiedad, pagando ellos el IIVTNU, pero sin que la usufructuaria, por esta transmisión a terceros, tenga que pagar nada. Corresponderá a los propietarios. Si necesita ayuda para liquidar el impuesto puede llamarnos o hacernos la consulta fiscal por email.

  8. mi madre es usufructuaria vitalicia de una vivienda y mi hermano y yo somos los nudopropietarios de la misma. Ambos tenemos hijos, yo por problemas de la actual crisis tuve que hacer una dación al banco de la casa que compré con mi marido y estamos viviendo ahora con mi madre en su casa de la que yo soy nudopropietaria. Ella tiene trastorno paranóide y algo de demencia. Por estos problemas mentales quiere hecharme de casa y aun sabiendo que literalmente yo con mis hijos me quedaría en la calle insiste ¿puede hacerlo? necesito ayuda si ella me tira.
    si yo o mi hermano fallecemos antes que ella ¿nuestra casa quien la hereda ella o nuestros hijos?
    y si ella mete a alguien en casa como inquilino o como acto de caridad ¿por que tiempo maximo puede hacer esto? ¿estando yo mis hijos y mi marido en casa que ya ocupamos casa (mis hijos son dos chicos de 7 y 5 años) puede meter gente la que quiera y en las condiciones que quiera?
    sin mas necesito respuesta a estas preguntas. gracias

  9. Rosario, son muchas preguntas con más de una implicación. Si quiere puede hacer una consulta por email para que un abogado responda una por una. En rasgos generales, su madre no está incapacitada, por lo que puede hacer lo que quiera dentro de los límites que tiene el usufructuario. Quedamos a su disposición.

  10. Somos 3 hermanos, hemos heredado un piso de mi padre y mi madre ha quedado como usufructuaria. ¿Quién tiene que pagar la plusvalía?.
    Un saludo, gracias
    Pilar

  11. Cada uno tiene que pagar su parte de plusvalía, calculando lo que corresponde al usufructo y a los nudos propietarios.

  12. ¿Existe alguna forma de renunciar mediante capitulaciones matrimoniales o algún otro medio a los derechos viudales antes de celebrarse el matrimonio?

  13. Hay cierta controversia con ese asunto. La Ley no lo deja claro y hay parte de la doctrina que dice que los derechos viudales son irrenunciables antes de haberlos adquirido (para eso ya está la renuncia a la herencia cuando toque). Le aconsejamos que comente con un Notario esa posibilidad.

  14. me gustaría hacer una consulta. Si soy heredera legítima de una vivienda pero aún vive el usufructuario ¿Tengo derecho a disfrutar de dicha vivienda? Teniendo en cuenta que todos los herederos tienen llaves menos yo. Y se puede demostrar de alguna manera que durante quince años me han engañado diciendo que la casa iba a ser de mi propiedad ya que era donde vivian mis padres y ellos han invertido en la casa mientras que los demás herederos no lo han hecho.

  15. No salvo que el usufructuario le deje. El derecho de uso y disfrute lo tiene el usufructuario, usted solo tiene la nuda propiedad. Debería tener llaves, aunque no pueda usarlas, pero cuando se consolide su derecho por fallecimiento del usufructuario podrá conseguirlas. Si tiene pruebas, se podría demostrar. Pero las promesas se pueden romper, no hay contrato ¿o hay contrato verbal? aunque podrá pedir indemnización por daños y perjuicios si se demuestra.

  16. Soy nudo propietario de un inmueble con un usufructuario que disfrutaba usufructo por 10 años. Antes de cumplirse el plazo de 10 años, el usufructuario ha fallecido. El usufructo se extingue o los herederos del usufructuario pueden disfrutarlo hasta cumplirse los 10 años?
    Gracias anticipadas.

  17. Si el usufructo fuera vitalicio, le diría que no se hereda, que el usufructo se extingue por muerte del usufructuario, como establece el Código Civil. Sin embargo, al ser un usufructo temporal, hay que estar al contrato en que se estableció. Por ejemplo, si el usufructo se constituye a favor de una persona concreta, sin transmisión a herederos, o siendo consecuencia sine qua non que esa persona viva, no se heredará. En caso contrario, es un derecho que subsiste puesto que está condicionado a un tiempo concreto, por lo que sí podrá ser heredado. Es más complejo de lo que parece y habría que estudiar la documentación para tomar una decisión.

  18. les expongo, soy nuda propietaria de un inmueble del que mi padre posee el usufructo, yo no quiero arrendar el inmueble porque tiene mucha carga emocional para mi, y quiero conservar intacto todo lo que allí se encuentra pero mi padre quiere alquilar, de modo que no se si puedo negarme a alquilar el inmueble o blindar los bienes que hay dentro cuanto menos.

  19. El usufructo implica que su padre tiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda, si es vitalicio, mientras viva. Esto quiere decir que puede arrendar el inmueble sin pedir permiso al nudo propietario. En cuanto a los bienes, dependerá de cómo se haya establecido el usufructo. Si nada se dice al respecto, cada parte podrá disponer de los bienes que sean de su propiedad o que le hayan correspondido por legítima.

  20. Mi madre esta en una residencia tiene sus facultades mentales mermadas, antes de que esto ocurriera nos dio un poder notarial a una de mis hermanas y a mi ( somos 5 hermanos), para que pudiéramos vender, alquilar o hacer lo que quisiéramos con el piso, mi padre falleció hace 25 años. Después que mi madre nos hiciera el poder notarial hicimos una declaración de herederos. Pero ahora querríamos saber si se puede hacer una compra venta de mi madre a nosotros de su piso, que necesitaríamos hacer ya que ella no puede hacer nada, ni firmar nada ante notario ya que no sabe lo que hace.

  21. ¿Han hecho una declaración de herederos antes del fallecimiento? Habría que estudiar tanto la documentación como el poder para dar una respuesta correcta.

  22. tengo un usufructo vitalicio de una vivienda de la cual el 50% de prestamo es mio, el resto de una expareja la cual figura como propietaria,en su dia la adquisicion del piso se hizo asi pero toda la parte economica corrio de mi lado y asi ha sido hasta hace dos años que por no poder pagar la letra de la hipoteca se decidio alquilar la vivienda que era donde yo vivia corriendo con todos los gastos, cosa que siempre he hecho.
    mi pregunta es, en estos momentos el piso ya no tiene inquilinos y yo no tengo donde estar en breve por problemas economicos y familiares y no me puedo quedar en la calle,¿puedo volver al piso? ¿tengo que pagar la hipoteca al 100% y solo mi parte?en el caso que no se pueda pagar me pueden tirar a la calle o desahuciar?

  23. Si tiene el usufructo vitalicio puede volver a la vivienda si ya ha terminado el contrato de los inquilinos. No entendemos muy bien el tema del préstamo si usted no es propietario. En cualquier caso, el usufructo es embargable si tiene deudas.

  24. Somos 6 hijos y uno es de madre a quien nuestro padre le ha dejado el usufructo de la casa familiar, entendiendo porque él es menor. Nosotros somos herederos pero ¿ninguno puede obligar a que le den su parte de la casa al ser propietario por herencia?. La madre es más joven que los cinco hijos restantes, por lo que es dificil por no imposible que en vida la volvamos a disfrutar. ¿Pasará el poder disfrutarla cuando ella fallezca dado que el usufructo no se hereda?

  25. Si el usufructo (uso y disfrute, no propiedad) es vitalicio se extingue con la muerte del usufructuario y, efectivamente, no se hereda. Ahora mismo el resto de hermanos tienen la nuda propiedad. Aunque nadie puede obligar a otro a dar la parte de nuda propiedad que le corresponde, tampoco nadie tiene la obligación de vivir con una cosa común, pudiendo solicitar la división con todo lo que ello implica.

  26. Soy propietaria del 50% por escrituras del piso en el que resido con mi madre y mi hija de 20 años, del otro 50% tengo la mitad por herencia de mi progenitor, aunque el usufructo lo tiene mi madre (vitalicio), la situación en casa es insostenible, me quieren echar a toda costa , mi pregunta es ¿tengo derecho a vender mi parte?

  27. Hemos comprado un piso entre nuetros tres hijos y nosotros. El acuerdo es que ellos tienen la nuda propiedad y nosotros, el matrimonio, el usucfruto. ¿Cómo se liquida el impuesto de transmisiones patrimoniales? ¿El valor del usufructo tambien paga al mismo %, porque se considera una transmisión?

  28. Mi hermana y yo somos nudo propietarias de un inmueble en el que vive un hermano como usufructuario universal del mismo y otros bienes. El caso es que esta destruyendo todas las propiedades intencionadamente causando daños a terceros. ¿Nos pueden pedir responsabilidad por sus actuaciones a nosotras?
    ¿El seguro de la casa cubre los daños a terceros por la responsabilidad civil? O al ser intencionado no se hacen cargo. Si fuera así: ¿quien tendría que pagar los daños de los terceros, Podemos extinguir el usufructo por el mal uso, Podemos entrar en la vivienda aunque el no este y sin su consentimiento?

  29. Soy nudo propietario junto a 2 hermanos por la crisis vivo con mi madre usufructuaria de la vivienda y dos hijos un bebe de 3 meses y otro de 6 años, por desveniencias mi madre ahora esta con mi hermano y me pide mediante abogado que deje el piso, me puedo negar ya que estaría con mis hijos en la calle que puedo hacer

  30. Mi abuela en vida me dejó en usufructo vitalicio su casa. Por otra parte, mi padre hizo la donación mediante escritura pública de la parte que heredó de su padre de la misma vivienda. Es decir, que soy propietaria de 1:18 parte, la misma que el resto de herederos (7). Mi abuela no hizo testamento y aun no hay aceptación de la partición de herencia y ahora los herederos quieren que abandone la vivienda. Llevo 12 años viviendo en ella y no tengo otra vivienda en propiedad y además estoy cobrando una ayuda social (RGI), y jurídicamente o legalmente vivo en precario. ¿Pueden echarme de la vivienda u obligarme a que la abandone?

  31. Depende de la documentación que obre en su poder. Hay que estudiarla. Porque una cosa es estar en usufructo y otra muy distinta en precario. Llámenos para que podamos informarla adecuadamente según su situación.

  32. Su madre es quien tiene el derecho a vivir en la casa puesto que ella es la usufructuaria, así que si le pide que deje la vivienda, salvo que haya un contrato de alquiler o de cesión en precario, en principio debe irse o podrán desahuciarle.

  33. Padres divorciados con separación de bienes, el padre deja testamento a una hija de 5 hermanos y la madre a repartir entre los hijos y a un hijo el usufructo de su parte, mi pregunta es en caso de fallecimiento del padre y la madre, ¿al hijo que posee el usufructo de la parte de su madre, le podrían echar de los 2 pisos que toca a repartir?

  34. Comento el caso, mis abuelos han fallecido tenían 4 hijos de los cuales 2 fallecieron que tienen descendientes y tienen en propiedad una casa y luego un piso compartido con un tío mio. La casa se la dejan como usufructuaria a mi tía, y al resto un 60% del piso o sea un 20% a cada hijo ¿eso se puede hacer?

  35. En la renuncia a un usufructo hay 3 impuestos: sucesiones y donaciones, IRPF y plusvalías. Si necesita que le calculemos los impuestos o ver si tiene derecho a alguna exención, puede contratarnos una consulta por email y dejarnos todos los datos. Gracias

  36. En su día se puso un piso como herederos a tres hijos y ususfructaria a la madre viuda. Uno de los hijos quiere comprar el piso y todos estan de acuerdo (hermanos y madre). Mi pregunta es. Si el valor del piso es de 20000 euros a quien se los tiene que pagar, a la madre ususfructaria ingresando en su cuenta el dinero, o a los otros dos hermanos dandoles su parte, o sea 6.666 euros a cada uno, dado que el que compra también es heredero y le corresponde su parte. La madre no hace uso del piso pues esta en una residencia y los hijos tampoco. Los gastos los esta pagando la madre como ususfructaria. Gracia anticipadas por su contestacion.

  37. Los herederos son quienes tienen la nuda propiedad y, por tanto, a quienes corresponde el precio, sin perjuicio de que a la madre le corresponda una indemnización o compensación por su renuncia al usufructo. Aunque venda, el usufructo en teoría sigue vigente y tiene que renunciar a él para que se consolide el dominio (la plena propiedad).

  38. Hola, quiero dar a mi hija el usufructo de un local comercial valorado en 150.000 € durante 3 años.

    Se que el 2% de 150.000 por 3 años que serian 9000 €

    ¿ Cuanto tengo que pagar a hacienda 9000 € de impuestos ?

  39. No, hay que calcularlo según el impuesto sobre sucesiones y donaciones y ver las bonificaciones que hay en su comunidad autónoma.

  40. TENGO UNA MADRE QUE POSEE EL 50% DEL USUFRUCTO Y SOMOS 4 HERMANOS A PARTES IGUALES NO ES NUDA PROPIEDAD, PUESTO QUE DOS DE MIS HERMANOS LE DIERON EL USUFRUCTO PARA ALQUILAR LA CASA SIN NUESTRO CONSENTIMIENTO. ¿ESTO ES LEGAL?

  41. un familiar que no tiene hijos, ha dejado en herencia la propiedad de unas fincas rústicas a sus sobrinos, pero el 100% del usufructo a sus 4 hermanos. Mi padre que era uno de los hermanos falleció antes que este familiar y por tanto no pudo disfrutar en vida el usufructo. ¿Tienen derecho los herederos legales de mi padre a disfrutar dicho usufructo? El usufructo consiste en las rentas del alquiler de estas fincas rústicas propiedad de los sobrinos.

  42. soy heredero directo de una vivienda en la que reside mi madre desde que se caso hace 46 años, al fallecer mi padre el piso que era propiedad de mi abuelo testamentó que al morir mi padre el piso pasaba a su heredero directo (yo). A día de hoy por circunstancias de la crisis, mi esposa y dos hijas nos hemos tenido que ir a vivir allí y la convivencia es un infierno en todos los aspectos nos hace la vida imposible, legalmente que derechos y obligaciones tengo yo al ser mi piso y tiene mi madre si tiene algún tipo de usufructo. Ya que nos estamos planteando emprender acciones legales, por el bien de la salud mental de todos y especialmente de las niñas. Os estaría muy agradecido de la información.

  43. Mi madre heredo un legado de la vivienda habitual y usufructo vitalicio del resto de la parcela, la cual se reparte entre los hermanos, con testamento.
    Despues de varios años del fallecimiento de mi padre, y haber pagado el imp.sucesiones, queremos hacer la aceptacion de la herencia. Pero no sabemos si se puede hacer directamente que mi madre renuncie por que ella quiere al usufructo en el mismo acto y que consecuencias puede acarrearnos a los hijos, por el tema de impuestos, o si es mejor aceptar y registrar las parcelas con el citado usufructo.

  44. Somos dos hermanos herederos de una propiedad de mi madre. Mi padre dispone de la mitad del usufructo de la vivienda. Me gustaría saber si legalmente lo podemos sacar pagando el usufructo, aunque él no quiera.

  45. Mi hermano me ha dejado de usufructo de todos sus bienes. El estaba divorciado y ha dejado de heredero a su hijo y a falta de este a sus descendientes. Mi sobrino (el heredero) pero tiene una enfermedad grave. ¿Si el heredero muere, que pasa con su herencia si yo soy el usufructo vitalicio? ¿Puede ir a su madre que estaba divorciada de mi hermano?

  46. uno d mis hermanos tiene el usufructo del inmueble q nos dejo mi padre al fallecer y sin consultar con nadie esta haciendo obras en dicho inmueble tiene derecho a ello sin permiso de los demas propietarios? gracias

  47. Estimados señores: mi nombre es maria y quisiera que me aclararan un problema que tengo
    Mi pregunta es la siguiente: mi hermana y yo recibimos una herencia de mi tia que falleció , pero compre un apartamento junto con mi pareja en el año 2008 lo tuvimos 5 años aproxi.
    Después nos quedamos sin trabajo y yo tuve q cederle mi parte a mi hermana de mi herencia que nos dejo mi tia en vida para que el banco no me embargara mi parte , hicimos un documento a nivel privativo exponiendo que yo tengo el usufructo vitalicio y que en caso de venta del inmueble mi hermana no puede vender sin mi permiso y así mismo yo recibiría mi herencia del 50%. El banco nos cedió la dación en pago y hasta hay todo bien.Pero nos hemos enfadado y ahora ella me quiere echar del piso de mi tía, inclusive me han cambiado la cerradura con todos mis muebles dentro.Quisiera saber que tengo que hacer y como debo de actuar ante esta situación tan desagradable. Gracias y un saludo

  48. De forma general, si la herencia pasa al hijo y este fallece, pasará a sus hijos si los tuviera, a la madre o al cónyuge, por ese orden, salvo que por testamento se haya dispuesto otra cosa (al menos pasará la legítima).

  49. Por acuerdo sí, pero si él no quiere, tiene derecho a quedarse con su usufructo. ¿Quién tiene la otra mitad del usufructo? porque a lo mejor se podría tomar alguna acción en ese sentido, habría que estudiarlo.

  50. Me gustaría que me aclararais un tema. Mi hermano y yo somos los herederos de una casa, mi padre es el usufructuario y hace un año se casó con otra mujer (él era viudo mi madre). En caso que muera mi padre ella pasa a ser usufructuaria?
    Gracias

  51. mi tia abuela falleció dejando sus bienes en herencia a sus 8 hermanos. Algunos, como mi padre, habian fallecido por lo que sus derechos pasan a sus hijos, y en algun caso a los hijos de sus hijos; mi madre,cuñada de la causante, es la ufructuaria de mayor edad y mayor porcentaje (pues hay otros cónyuges usufructuarios en menor rango), y como resultado de las escrituras y registro de la herencia el catastro le ha adjudicado a ella el usufructo y viene cada año a su nombre el recibo de IBI urbana de dos inmuebles existentes sin que mi madre ni nadie haga uso de los mismos por su degradado estado. De qué forma puede mi madre renunciar a ese usufructo para eludir el pago de ese impuesto? (insisto que en la escritura no se habla de usufructo, ha sido el catastro quien se lo ha adjudicado a ella).
    Agradecido de antemano

  52. soy nudo propietario de un piso del cual la usufructaria a fallecido. Los últimos años pasó a ser tutelada por una fundación y falleció estando fuera de la vivienda, ingresada en Sanitas. Según nos dicen en la fundación, al fallecer en Sanitas, tienen que ir al domicilio y recoger los objetos de valor con la finalidad de entregárselos a los herederos. Tienen las llaves y nos plantean entrar juntos a la vivienda para retirar dichos objetos, y darlos entonces las llaves. llevamos un mes esperando y aún no se ha concretado la fecha para ir a la vivienda, que desconocemos en qué estado está. ¿Tenemos derecho a cambiar la cerradura y acceder a la vivienda o legalmente debemos esperar a que tengan a bien concertar una cita con nosotros desde la fundación? Muchas gracias por su atención y un saludo.

  53. Buenas noches, mi padre falleció hace 8 años sin haber hecho testamento mi madre es usufructuaria y mi hermano y yo somo herederos el problema esta en que ella se fue de casa hace dos años a vivir con su nueva pareja dejando a mi hermano solo en casa puesto que yo ya no vivía allí, ahora mi pareja mi hija y yo nos estamos mudando para la casa y hemos visto que el techo de una de las habitaciones esta abombado hable con mi madre para que el seguro se hiciese cargo pero me dijo que el piso no tiene seguro que ella cuando se fue lo dio de baja, ella se niega a pagar la comunidad y aunque mi hermano y yo pagamos nuestra parte ella pasa de todo, puedo hacer algo para obligarla a que pague lo que le corresponda? Es ilegal que ella se haya llevado cosas del piso? Al haberse ido perdió el usufructo? Nos puede echar? Gracias de antemano

  54. Padres divorciados con separación de bienes, el padre deja testamento a una hija de 5 hermanos y la madre a repartir entre los hijos y a un hijo el usufructo de su parte, mi pregunta es en caso de fallecimiento del padre y la madre ¿al hijo que posee el usufructo de la parte de su madre, le podrían echar de los 2 pisos que toca a repartir?

  55. Soy propietaria de un piso que me dejó en herencia mi madre, mientras que a mi hermano menor le dejo usufructuario vitalicio.
    Ahora éste tiene muchas deudas y me ha planteado vender el piso. Quisiera saber si se puede hacer estando ambos de acuerdo y que % tendria que darle. Yo tengo 59 años y él 46.

  56. Un usufructuario ingresado en una residencia de ancianos ¿puede legar el usufructo de la vivienda a un tercero (persona ajena no familiar)?

  57. Tengo el piso en propiedad al 50% con mi hermano, y me ha dejado en testamento el usufructo de su parte .Habiendo hecho heredero de todos sus bienes a su hijo.Encaso de su fallecimiento¿seria su hijo el que tendría que pagar por recibir la herencia? y si no hubiera nadie que por falta de dinero no se pagase.Que pasaría con migo? Muchas gracias.

  58. Mi padre tiene el usufructo de unas tierras propiedad de mi madre, cuando mi madre falleció nos las dejo en herencia. Las hemos vendido y mi padre renunció al usufructo para hacerlo, ahora nos piden pagar impuestos de donación por renuncia al usufructo. El dinero de la venta son 27.000 euros. Creíamos que los impuestos eran sobre el 10% del total , valoración que se le dio a la renuncia de mi padre, pero ahora nos piden sobre el 21% que nos dice el registro es la parte que le correspondería a mi padre en la venta. Esto es así?

  59. Tengo el usufructo del 50% de la vivienda de mi marido fallecido, la propietaria del piso es mi hija, el piso esta lejos de la ciudad donde resido, no voy a usarlo, quiero la parte económica que me corresponde que según el notario era de un 30% por mi edad. Mi hija se niega a vender el piso y yo necesito el dinero, puedo exigirle a cambio de renunciar aL usufructo de la parte que me corresponde?

  60. Hola, si he donado a mis hijos una vivienda hace ya 7 años y yo me he quedado el usufructo, pero tengo deudas de otras hipotecas bancarias y de proveedores a los que voy a dejar de pagar, pueden reclamar y quitarme el usufructo de esa vivienda?

  61. ¿Tiene validez un usufructo pactado entre una madre y un hijo,con tan solo un contrato privado firmado por ambas partes o debe plasmarse en las escrituras y registrarse obligatoriamente?

  62. No. Lo normal es que este tipo de usufructos sean vitalicios y, cuando su padre fallece, se extinga y consolide la nuda propiedad en los herederos. No obstante, aclarar que si están casados, la viuda tiene derecho al usufructo de un tercio de la herencia.

  63. Mi abuela es usufructuaria del piso de mi abuelo, que dejo en herencia a mi madre y mi tio. Ahora mi abuela renuncia a tal usufructuaria porque se va a una residencia. El abogado dice que ahora tanto mi madre como mi tio tienen que pagar 2000 euros cada uno para la renuncia de mi abuela, ¿esto es asi? ellos ya pagaron todos los impuestos para aceptar la herencia. Muchas gracias.

  64. Heredé usufructo de la vivienda de mi pareja cuando falleció, ahora quiero vender ese usufructo al hijo de él que es nudo propietario. ¿Cuánto me supondrá pagar a Hacienda?

  65. mi padre fallecio. y no me llevo mucho con mi madre y mis 2 hermanos. antes de llegar los papeles me dijeron q nos kedaba a los 3 una casa ruinosa q no vale porque habria que hechar mucho dinero en ella y queriamos venderla, pero ahora q llegaron los papeles mi madre dice que nos me preocupe que no se vende porque le ha quedado todo a ella. no me ha enseñado nada ni me ha dicho nada mas pero me dice que le lleve mi dni a su abogado que le hace falta. no me fio un pelo, para que quiere mi dni si dice que le quedo a ella todo???

  66. Mi padre falleció y ahora la casa corresponde a mi madre, su mujer y yo que soy el hijo único. Queremos venderla, pero mi madre tiene el usufructo y quisiera saber a cuanto asciende ese usufructo. Supongo será vitalicio y quisiera saber si se calcula con la regla del 89.

  67. Tengo un piso, en el cual nos abuelos están como usufructos. ¿Cuando fallezcan, tengo que pagar plusvalía? Gracias.

  68. Tengo una vivienda con contrato compraventa 50%mio y 50% de mi mujer separación de bienes.
    Hasta ahora el IBI estaba a mi nombre y figuraba el 50% y ahora me manda hacienda un papel q dice q esta al 50% en usufruto.
    Yo eso no lo e cambiado me estoy divorciando habló con hacienda m dice q hablé con el registro de la propiedad q eso alguien lo a cambiado.
    Habló con el registro y me dicen q me perdone allí con lo de Hacienda q si eso sale así ahora es q alguien lo a cambiado.
    Me imagino q habrá sido mi mujer sin mi consentimiento porque está obsesionada q la casa es suya.
    Si yo descubro q ese cambio lo a echo ella se puede denunciar por falsedad documental.
    O que me aconsejan gracias.

  69. Somos tres hermanos propietarios de un local de el que nuestra madre es usufructuaria.este local esta alquilado a un negocio por el que nuestra madre hace declaración de iva e irpf. Nuestra madre ha fallecido y queremos que siga el local alquilado, que tenemos que hacer para ello?. ¿Hay que crear una sociedad limitada o una comunidad de bienes?

  70. Estoy en tramites con la viuda de mi padre, el testamento la otorga el usufructo, y ella me pide que se lo compre por un valor muy alto, por lo que no quiero pagárselo, y que se quede con el usufructo. Hasta que firmemos la herencia ¿puedo utilizar los bienes de los que soy heredera universal?, y cuyos gastos se están pagando de dinero de la cuenta bancaria a nombre de mi padre
    Gracias

  71. El piso esta puesto a nombre de mis hijos yo tengo el usufructo vitalicio el dia que fallezca yo Tienen que hacer algun papeleo o pagar algo para cogerlo

  72. Hola mi padre fallecio y mi madre vive.
    En el testamento dejo a mi madre usufrutuaria universal y a los dos hijos todo al 50% indivisible.
    Pero ahora mi hermano se ha puesto de acuerdo con mi madre para dividirpara ti esto y para el otro esto.
    Pierde mi madre el usufructo cuando ya sea nuestro

  73. Hace 4 años el marido falleció el cual en vida compro un piso a nombre de uno de sus 3 hijos y tenía un usufructo del piso fue al notario e hizo otra documentación donde le asignaba a mi madre el usufructo del piso aunque este no estaba a su nombre, en este testamento le deja a mi madre el dinero de la cuenta y un plazo fijo pero el banco se niega a dárselo si los hijos no vienen los hijos no han querido venir ni al entierro a pesar de las constantes llamadas de madre a ellos mi madre continua viviendo en el piso se debe la comunidad y el ibi de este año quien debe de pagar los impuestos y a comunidad y como mi madre puede cobrar el dinero del plazo fijo.

  74. Tengo el usufruto de un piso de mis suegros
    El propietario es mi hijo
    Han fallecido mis suegros y mi marido
    El piso esta alquilado
    ¿A quien le pertenece cobrar el alquiler, a mi hijo o a mi?

  75. buenos días
    mi madre ha fallecido hace mes y medio, llevaba años con alzhéimer, mi padre hace meses hizo testamento de su parte dejándola a nosotros que somos tres hermanos, a uno de ellos le deja lo mínimo por ley, de la casa de mis padres tiene el usufructo vitalicio mi padre, quisiera saber que impuestos tengo que pagar y quienes están obligados a pagarlos y cuando se pagarían
    gracias
    un saludo

  76. Mi marido tiene usufructo por el padre de mi marido pero nosotros queremos a competir una casa pedir prestamo hipotecario pero no se puede porque tiene titular usufructo entonces puedo quitarle de nombre de mi marido para poder comprar casa nosotros necesitamos. Soy sorda necesito informarme bien.

  77. buenas tardes tengo una duda, ¿para poder pagar el usufructo necesito un abogado o puedo hacerlo yo mismo?

  78. Somos tres hermanos y mi madre (viuda) puso la casa al nombre de los tres pero uno me vendió su parte por problemas con Hacienda,cuando mi madre fallezca puede este reclamar su parte?

  79. Mi padre tiene el usufructo de la casa de mi abuela y tiene una hermana. La pregunta es, si mi abuela fallece, ¿Le pertenece algo a la hermana de mi padre?

  80. Hola le expongo mi caso por si me pueden aconsejar. Mi pareja hace 6 años se separó y dono la vivienda por lo que quedaba de hipoteca. Ahora después de 4 años de dicha donación hemos intentado pedir una subrogación de hipoteca , la mala suerte es que es en Caixa Cataluña (fusionado con BBVA) y donde el hizo la donación fue en el bbva. Con lo que por activa y por pasiva nos hechan atrás la hipoteca alegando que es política de empresa y que con su nombre no nos darán nada . Mi duda es la siguiente: ¿Dicho manchón es de por vida? ¿O prescribe? El no debe a nadie nada por eso no entiendo que aunque demostramos que podemos asumir esa cantidad 50.000 no nos lo dan.

  81. Buenas tardes, estoy desesperado buscando terceras opiniones. Mi caso es el siguiente, en junio del 2006 tuve que rehipotecar mi casa poniendo como aval la casa de mis padres que por aquel entonces estaba libre de cargas. Mi padre a sabiendas de la enfermedad que tenía hizo testamento y puso como usufructuaria vitalicia a mi madre semanas antes de esta rehipoteca, ahora despues de solicitar al juez que se reconozca para que no la echen dice el juez que no tiene validez ese usufructo y encima le han puesto fecha de desahucio y me quiero morir porque mi madre se quedaría en la calle igual que yo. Me podrian comentar algo al respecto. Un millon de gracias.

  82. Un padre es viudo tiene 88 años y acaba de vender una propiedad que era privativa de él, la venta se ha realizado sin consultar con dos de sus 3 hijas, para dicha venta ha apoderado al marido de una de las hijas que es el que ha procedido a la venta.El importe de dicha venta lo han depositado en un fondo, sin consultar nada de nada con las 2 hijas restantes, es decir, no saben, ni que fondo es ni a nombre de quien está ni nada de nada.

    A su vez esta hija y su marido se han encargado de meter a su hijo a vivir en casa del padre, para que le cuide.

    1ª pregunta: Todo lo anteriormente expuesto es legal?, puede un padre saltarse a dos hijas y apoderar a un yerno?, puede vender una propiedad e invertir lo recaudado por dicha venta, sin consultar ni comunicárselo a sus otras 2 hijas?

    2ª pregunta: Puede dejar en testamento su patrimonio a este nieto que vive con él? En definitiva, estas 2 hijas que han sido ignoradas, tienen en estas circunstancias alguna forma de actuar ante tales actuaciones?.

    En espera de su respuesta, muchas gracias.

  83. Hola. Tengo un piso en Zaragoza compartido al 50%con mi hermano recién fallecido, soltero y sin descendientes. Tengo obligación de pagar la plusvalía por hacerme heredera del 50%?

  84. Hola tenía una consulta
    Mi madre tiene el usufructo de una casa que esta a mi nombre fue una herencia en vida que me hizo el caso es que Hacienda va a proceder a la subasta de la vivienda por una deuda mía si la subastan la subastan con el usufructo también o mi madre de tendría que irse de alli.
    Gracias de antemano

  85. Hola tengo un problema soy la propietaria de una casa que compré a los hermanos pero pone una cláusula que mi madre tiene el usufructome han comentado que es ilegal en una compra y venta poner esa cláusula y ahora estoy teniendo problemas con Hacienda porque dice que me estoy desgravando una cosa que no es mia yo pago mi hipoteca no se si me podrá decir lo que tengo que hacer.

    Un saludo y gracias.

  86. Mi padres nos dejó a mi y a mi hermana la herencia (un piso) pero a mi me dejó el usufructo del mismo. Ahora mi hermana me reclama nos muebles que hay en el piso. ¿Me los puede quitar? ¿o al ser yo la usufructuaria del piso, también lo soy de todos los bienes que se encuentran a dentro?

  87. hola tengo una casa de campo mi padre es el dueño de usufructo y yo soy el dueño del subsuelo, yo vivo con el pero hace 6 años que mi hermana se vino a casa con nosotros, el problema es que me an escondido las escrituras me hace la vida imposible y me amenaza que me va a quitar el campo y la verdad tengo una hija pequeña y no se si me pueden echar o mi padre y ¿ella pueden hacer algo para quitarme el campo?

  88. Estoy divorciada con dos hijos menores de edad. Con el divorcio me quede la custodia y la titularidad del piso familiar. Mi pareja actual me ha pedido matrimonio y quiero que este piso sea para ellos. Se que si me caso y me pasa algo el tendrá derecho a usufructo, hay manera de q renuncie a el antes del matrimonio a favor de los niños?. Puedo poner a los tres como usufructuarios además de poner a mis hijos como propietarios?

  89. Mi abuela vive con mi madre hace un año y medio, sus hermanos han decidido alquilar el piso de mi abuela a lo que se niega mi madre y otra de mis tías pero quedan 4 más que si quieren. ¿Se puede alquilar el piso aún así y mucho más si mi madre es quien se está haciendo cargo de mi abuela y ella no quiere?

  90. Hola. Mi padre murió cuando tenia 12 años. Y no hizo herencia. Ahora tengo 25 años y mi madre con la que no tengo relación es la unica que disfruta de todo hace y deshace a su antojo. Y son 4 viviendas y 2 estan alquiladas. ¿Qué me toca a mi? Ella me reclama dinero que se gasto en una reforma de una de las casas cuando yo aun era menor de edad. ¿Siendo menor de edad tengo que devolverselo?

  91. Una consulta, mi suegro al morir dejo de usufructuaria vitalicia a mi suegra, y herederos a sus cuatro hijos, ella falleció hace tres meses y cambio el testamento y lega a un hijo los derechos que le corresponden en la casa donde habita la testadora. ¿A que se refiere con esto?

  92. Una consulta, mi suegro al morir dejo de usufructuaria vitalicia a mi suegra y herederos a sus cuatro hijos, ella falleció hace tres meses y cambió el testamento y lega a un hijo los derechos que le corresponden en la casa donde habita la testadora. ¿A que se refiere con esto?

  93. buenos días, ha fallecido mi madre y en el banco nos piden un papel en que digamos que dejamos la parte de los hijos (mis hermanas y yo) a mi padre en usufructo hasta que este fallezca, que es nuestra idea, para que disponga de todo el dinero el, pues nos dicen que si no esta bloqueado

  94. Antecedentes:
    Venta de unas fincas que pertenecieron a mi padre. Usufructuaria = mi madre, nuda propiedad = 2 hijos.
    Consulta:
    ¿Qué porcentaje de la venta le corresponde a cada uno?
    ¿Quién tiene que declararlo a Hacienda?
    Gracias.

  95. Soy usufructuaria del piso donde vivo y tengo como propiedad una cuarta parte. Con el testamento y sin registrar el usufructo ¿puedo demostrar legalmente que lo soy? Quiero saber si con el testamento me sirve para demostrar que lo soy. Gracias

  96. Mi marido tiene la nuda propiedad de una casa de sus padres, el usufructuario que es su hermano pequeño la tiene alquilada y esta comprando una pensión no contributiva, para q no le quiten la paga no contributiva, ha declarado q mi marido tiene el 12% de la renta, pero la verdad es que no percibe ningún dinero de ese arrendamiento, ahora Hacienda le reclama q lo declare. ¿Qué papeles tiene que presentar?

  97. Mi madre tiene el 25% de usufructo y mis hermanos y yo el 8’8% de ese 25% en nuda propiedad. Si se vende el inmueble, cómo se reparte ese %? Quién cobraría del comprador?

  98. Tenemos una casa de campo proveniente de la herencia de mi padre, de la que somos propietarios mi madre un 50% y 5 hermanos con un 10% cada uno, uno de mis hermanos ha tomado un dinero del patrimonio de mi madre (92 años) y ha realizado una obra (30000€) sin consultar con los demás que no lo veíamos conveniente, a pesar de que le hemos pedido explicaciones no nos las da y tampoco presenta facturas. ¿Podríamos llevar el caso a los tribunales?

  99. Hola, cuento mi caso, cuando falleció mi madre dejó usufructuario a mi padre, pero mi padre falleció hace 11 años, nosotras nos hicimos herederas la primera vez, el caso, es que desde que falleció mi padre, no hemos hecho nada para hacernos herederas de la totalidad, ¿que es lo que debemos hacer ahora? ¿escrituras nuevas? la herencia la aceptamos cuando falleció mi madre. ¿Ahora hay que volver hacerse? ¿tiene alguna sanción no haber hecho todo esto anteriormente?

  100. Estoy casada en bienes en común (gananciales). Soy la dueña de la casa de mis padres y el usufructo es de ellos. Ahora me divorcio, ¿cómo se reparten los bienes? ¿Esta casa también entra?

  101. Tengo 70 años, viuda, una hija de 52 años en EE.UU. desde hace 25 años y ni se preocupa de mi, yo vivo sola dice que a ver si me muero para dar el pelotazo. Tengo usufructo vitalicio, que triste y lamentablemente, hay bastantes casos. El caso es que se niega a darme poder para vender el piso ¿como podría vender mi parte? ¿eso como se hace? ¿me pondrían asesorar? por favor les quedaría muy agradecida, una gaditana que necesita vuestra ayuda.

  102. Buenas noches, ¿os ha dicho alguien que vuestro blog puede ser adictivo? desde que os leo no puedo parar de mirar todas vuestras sugerencias, sois lo mejor en español, me encata vuestra presentación y el curre que hay detrás. Un beso y abrazos, MUCHAS GRACIAS POR VUESTRO TRABAJO, nos alegrais la vida.

  103. Una persona que tiene el usufructo de una propiedad y tiene un hijo junto con la persona fallecida,puede el usufructuario,hacer contrato de alquiler,e inclusive reclamar rentas impagas o sea demandar ante la ley?

  104. Hola,queria saber una cosa, mi padre falleció hace 4 años y dejo unas tierras que solo eran de él, ya las heredo de sus padres al fallecer le dejo el usufructo de esas tierras a mi madre, mi hermana y yo tenemos la nuda propiedad pero mi hermana no se está portando nada bien, ¿puede mi madre quitarle su parte, al ser la usufructuaria y dejarla sin la herencia de mi padre? él fallecio y no tenia testamento hecho.

  105. Hola,tengo que hacer una compra de una vivienda y me gustaria ponerla a nombre de mis dos hijos y yo de uso y disfrute,mi pregunta es que impuestos tengo que pagar?si la propiedad me cuesta 85.000eu de cuanto seria la cantidad a pagar en impuestos,mi edad es 49 años,un saludo

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