Responsabilidad por vicios en la construcción

defectos de construccion

Los vicios en la construcción suponen defectos estructurales, funcionales o materiales que pueden encontrarse en el ámbito de la edificación. Los defectos constructivos pueden tener su origen en la responsabilidad de los agentes, profesionales y empresas, que intervienen en ella.

la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación entró en vigor el 6 de mayo del año 2000, tras una vacatio legis de 6 meses. Su Disposición Transitoria Primera establece que se aplica esta Ley a las licencias de edificación solicitadas a partir de su entrada en vigor.

Lo que se tiene en cuenta es la fecha de solicitud de la Licencia de Obra. Si se hizo la solicitud después del 6 de mayo de 2000, se aplica la LOE; si fue antes, se aplica el Código Civil. La Licencia de Obra también va a determinar las acciones que podemos ejercitar.

Con lo cual, antes del año 2000 se aplicaba en esta materia, y aun hoy en día siguen habiendo muchos pleitos que se sustancian por el artículo 1591 del Código Civil.

Así, el artículo 1591 del Código Civil ha sido el eje central de nuestro sistema en materia de defectos constructivos, ya que muchas construcciones que siguen rigiéndose por la normativa antigua.

Sin embargo, la responsabilidad civil en el ámbito de la construcción no podía seguir sustentándose en un artículo tan escueto, del que ha surgido multitud de jurisprudencia.

La LOE se aplica a las construcciones a partir de su entrada en vigor. Tienen que ser edificios permanentes, destinados a viviendas.

También pueden ser pabellones deportivos, palacios de ferias, etc. Algo de cierta entidad, una obra. Así, una piscina que está aneja al edificio también se rige por la LOE en caso de defecto constructivo.

Ahora bien, las diferencias entre LOE y 1591 del Código Civil son muy grandes en cuanto a seguro de responsabilidad decenal, la OCT (El control técnico del edificio), el sistema de garantías y los plazos de prescripción.

Plazos para reclamar por defectos constructivos

Conforme al artículo 1591 del Código Civil:

  • 10 años, período decenal. No es un plazo de prescripción, es un plazo de garantía. Si en ese plazo aparece un defecto, se presume que es un defecto de origen y podemos imputarle la responsabilidad a la constructora o a los demás responsables, como el arquitecto. Una vez se manifiesta el defecto, el plazo de prescripción es de 15 años.

Conforme al artículo 17 de la LOE:

  • 10 años para defectos estructurales
  • 3 años plazo garantía. Cajón de sastre: los que no sean defectos estructurales ni de acabados entran aquí. Por ejemplo, los defectos de habitabilidad.
  • El constructor también responderá 1 año de los repasos. Por ejemplo, una vez terminada la obra faltan tejas o partes sin pintar, defecto de acabado.

Según el artículo 18 de la LOE, una vez aparezcan los daños, el plazo de prescripción es de 2 años. Este plazo se puede interrumpir.

Así, para saber a quién hay que demandar y qué plazo tenemos para hacerlo, es necesario saber qué normativa se le aplica a nuestro edificio.

Dejamos algunos ejemplos:

¿Y si falta una rampa?

Es un defecto funcional, pero no entra en ninguno de los plazos anteriores. Lo metemos en el plazo de 3 años.

¿Qué es un vicio ruinógeno?

En el ámbito de la edificación hay que tener muy presente el concepto de ruina. Se distingue entre ruina física y ruina funcional. El vicio ruinógeno lo determina el perito a la vista de los documentos pertinentes, como los estudios geotécnicos, el proyecto el arquitecto.

Por ejemplo, cuando el edificio no se puede utilizar para su función. Seguridad en caso de incendio: si el Ayuntamiento comprueba y no se cumple, no se da la licencia de primera ocupación. Esto es una ruina funcional.

Defectos ruinógenos: cambio de calidades en la vivienda. Si la promotora quiere cambiar las calidades, puede hacerlo antes de vender. Si al cliente le venden la vivienda con unas calidades y se ponen otras, se está dando un incumplimiento contractual.

2 comentarios en “Responsabilidad por vicios en la construcción”

  1. En mi comunidad de propietarios hemos tenido un juicio con la constructora por la mala construcción y defectos de todas las viviendas, hemos ganado, nos hemos gastado mucho dinero en el juicio e informes de arquitectos,sin contar con los gastos de los arreglos de las viviendas y comunidad, pero no se a ejecutado la sentencia, no se para que ha servido tanto gasto. ¿Puedo protestar para que se cumpla particularmente pero sin tener yo más coste? He pagado su consulta por email por otro problemilla…

  2. Buenas tardes Encarni,

    Gracias por su consulta. La hemos leído, estudiado, y procedemos a contestarle con todas sus opciones. No se preocupe que tiene arreglo.

    En cuanto a la pregunta de este post, al haber vicios o defectos tanto en los elementos comunes del edificio, como en los privativos en el caso de las viviendas, la legitimada para pedir la ejecución de la sentencia puede ser la comunidad de propietarios en su conjunto, o los propietarios de las viviendas en particular por la parte que les corresponda. La solicitud de ejecución mediante demanda ejecutiva está exenta de tasas judiciales, pero debe ir acompañada de abogado y procurador, según la cuantía que se reclame.
    Entonces, habrá que atender a quién puso la demanda inicial y si fue el presidente en representación de la comunidad, lo ideal sería que fuera la comunidad de propietarios la que instara que la ejecución, así sufragan todos el coste que, en realidad, ya no es tanto. Siempre el juicio ordinario es más caro. Por otra parte, será la constructora quien, por ser la ejecutada, pague las costas finales del proceso.
    Atentamente,
    Attard Abogados.

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