Vivienda arrendada fallece el propietario

Vivienda arrendada fallece el propietario
 
Persona que tiene en propiedad una vivienda y la alquila durante 3 años a los mismos arrendatarios. El propietario fallece y en el testamento deja la vivienda a su viuda. ¿Esta familia se puede quedar esa vivienda, o se tienen que marchar ya que pertenece a la viuda del propietario? Otra cosa, si es el arrendatario el que fallece, o se dan las dos muertes simultáneamente, ¿habrá que hacer un nuevo contrato?

Respuesta del Experto:

Se pueden dar dos opciones:

1. Arrendamiento con fallecimiento del arrendador:

Normalmente, la viuda del propietario adquiere el usufructo si concurre con los hijos del matrimonio en la herencia. En ese caso, los hijos adquieren la nuda propiedad y la viuda el derecho de uso y disfrute de la vivienda.

Ese derecho de usufructo se ve coartado porque ya hay personas a las que se ha alquilado la vivienda a cambio de una renta. No obstante, solo el pleno propietario y el usufructuario pueden alquilar la vivienda. Hay mucha información contradictoria al respecto. Algunos compañeros dicen que la viuda o los nuevos propietarios se subrogan en la posición del arrendador anterior, y el contrato sigue vigente hasta su término.

Pero la Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada de eso. Nosotros entendemos que podría asimilarse al artículo 14 de la LAU para el caso en que se enajene la vivienda. Si el derecho está inscrito en el Registro de la Propiedad, continuaría el alquiler y no tendría por qué hacerlo en caso contrario.

Si es la viuda la titular del contrato y fallece siendo usufructuaria, el contrato de arrendamiento se extingue, consolidándose la propiedad en manos de los nudos propietarios y adquiriendo éstos la plena propiedad de la vivienda.

Los plenos propietarios, no obstante, pueden seguir alquilando la vivienda, pero en este caso tendrán que hacer un documento de extinción del arrendamiento por el fallecimiento de la usufructuaria y un nuevo contrato con los términos que en la actualidad se vayan a seguir.

Es conveniente que la nueva arrendadora comunique a los inquilinos el fallecimiento y el cambio de titularidad en la propiedad, de tal manera que ellos sepan a quien tienen que dirigirse y si hay una nueva cuenta corriente en la que realizar los pagos.

2. Alquiler con muerte del arrendatario:

En este caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos es más clara. El cónyuge que conviva con él en el momento del fallecimiento, o la pareja de hecho, los descendientes, los ascendientes, los hermanos o las personas con minusvalía y relación de parentesco, que convivan con él arrendatario al menos durante los 2 años anteriores, pueden subrogarse en el contrato de alquiler.

Al ser una familia, seguro que hay varios miembros que encajan para una posible subrogación. Si son varios los que quieren beneficiarse de la subrogación, la LAU establece un orden de prelación para saber quien tiene derecho en primer lugar a ser el nuevo titular del contrato.

Si no hubiera en la vivienda ninguno de estos familiares, el contrato se extinguiría. No tiene especial importancia, en cuestión de arrendamiento, que las muertes de arrendador y arrendatario ocurran de forma simultánea, ya que cada heredero, o persona con derecho a subrogarse, ocuparán su papel en el contrato.

Si que deben cumplirse unos requisitos por parte del familiar del arrendatario para que el contrato siga adelante y debe cumplirlos en un plazo máximo de 3 meses desde el fallecimiento:

  • Enviar al arrendador una notificación por escrito poniendo en conocimiento el fallecimiento e indicando una prueba de que cumple los requisitos para la subrogación y su parentesco con el arrendatario.
  • Adjuntar a la notificación el certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado.
  • Si alguno de los sucesores del arrendatario no quiere subrogarse en el alquiler, debe renunciar por escrito notificándoselo al arrendador en el plazo de 1 mes desde el fallecimiento, para que no se le haga responsable del pago de la renta pendiente durante esos 3 meses.

Si no se cumplen estos requisitos antes de 3 meses, el contrato se extingue y el arrendador puede exigir a los sucesores solidariamente el pago de la renta de esos meses, salvo a los que le hayan comunicado su renuncia.

Otra cosa es que el arrendatario, a su muerte, dejara a deber varios pagos de la renta, que puede el propietario reclamar en vía judicial a los herederos que hayan aceptado la herencia.

Pero si durante esos 3 meses los familiares con derecho a subrogación le hubieran hecho llegar varias notificaciones pretendiendo ser los beneficiarios, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones del arrendatario mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

Attard Abogados.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *